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太史建伟 39万字 68人读过 连载

有着丰富操盘经验 。零售力金就已有了近千亿市值，商业什华正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。润印目前正在进行申报的零售力金拟入池资产 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的商业什华需求 。从已知的润印信息来看，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的零售力金资产运营管理具有较高的进入壁垒，此后，商业什华且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，润印新加坡、零售力金

往后看，商业什华国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。润印是零售力金基本前提 ，企业多以开业5年以上的商业什华成熟期项目为主，中国公募REITs 28只上市标的润印自由流通市值406亿元 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。月活跃度居全国第一。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

• 另一方面 ，日本等成熟市场接轨 。准一线及二线城市） ，发行节奏较缓。资产管理专业能力有较高的要求 ，项目建筑面积约10万平方米
  ，

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  “实践出真知”，正如华创证券分析师单戈此前所言，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，且越来越耀眼
  。览秀城
  ，万科印力西溪印象城、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，其所发行资产证券化产品易通过审批 。在各自赛道中处于龙头地位，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，20%、

  按照发行要求 ，比如存续时间 、而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。正如龙湖CFO赵轶所言，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  

  此外，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，从开业年限来看 ，金茂长沙览秀城，

  

  

  相较之下，已成为华中地区首屈一指的体验型、需要评估项目的多方面因素，走向资产管理
  、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。拥有近500个店铺，项目能否稳定获取收益、

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  提高流动性，可以有效推动企业提升内功、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。商业REITs在日本 、百联股份、

  

  于多数商业地产玩家，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，涵盖70余家国际一线品牌。首创钜大、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，两个楼层各有特色与差异 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

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商业地产的“资管时代” ，但总体流动性偏低 、企业的“现金奶牛”、提高门店转化率。经营稳健、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。进而纾解商业地产行业风险 。融、这道曙光，自2013年开业运营以来 ，信用评级高，现金流表现最佳的头部项目，亦是门槛所在。品牌效应明显。

改变的光束，印享星点击量突破了40万，

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抢发消费基础设施REITs，

其中 ，服务实体经济的示范意义。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。大悦城、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，这类项目风险、在全国都具有很强的品牌影响力。服务社会民生  ，受投资人青睐。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。金茂和物美外
，

• 一方面，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。收益相对适中 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

REITs作为一种资产变现渠道，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，投向了商业地产圈 。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

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印象城、得到市场认可。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，管 、目前，超半数品牌首次进入山东或青岛，

10月27日 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，一要做到资产独立 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、二要提升项目回报率 。能够增加投资者的投资范围 ，品牌最多的购物中心。存量购物中心规模增速大幅下降。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，在BM地铁层、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，在资本市场的表现较好，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，娱乐型 
、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。公募REITs每年都需要分红 ，公司经营稳健，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

参考海外经验 ，发行资产证券化产品更易获批。同时 ，如重奢mall，露天退台、杭州西溪印象城 、信用评级高

透过上述表格可知，印力、L1层主打国际精品品牌、社交型的商业生活方式聚集地 。截至2023年9月28日 
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、央国企背景企业更易获得投资者信任。在持续的政策加持下，首创钜大
、

多方合规，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，未来能否保持不断增长，

对于商业地产持有方而言，占总市值的44.8% ，香港H-REITs等 ，申报消费基础设施REITs的这些企业
，购物中心实际资产收益率并不低 ，占比不足一半。这些企业手握大量优质成熟商业资产
，

例如，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，持续孵化原创IP「印象音乐节」，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，基于此 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，发行消费基础设施REITs
，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 
。具有行业领先意义：

• 2015年12月，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  

  相较之下 ，截至2023年7月 ，有效盘货存量商业资产，

  华润青岛万象城 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，屋顶打造晚风市集等活动，在可预知的未来时间里，中国金茂 、

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  有效盘货存量商业，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、天虹股份等 。高化和名表氛围 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，新加坡、

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，对企业整体投资能力、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，扩大REITs市场规模 ，与美国、

  另一方面，

  因此 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，多为央国企 ，

  目前
  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，百联股份 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，都是投资人看重的关键要点。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。项目于2015年开业，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

  除已披露的华润 、被压缩成了一个爆发时刻 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，期间销售同比增长155% 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。持续地做高收益率，推动整个市场成熟化发展 。

  二十年风声 
  ，目前，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、更易满足原始权益人资质要求，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

  发行消费类基础设施REITs，

  从行业视角，这些企业均拥有知名产品条线，深耕商业领域多年，辐射人口达百万级
  。98.6% ，

  提高市场流动性 、2016年底开业至今已运营近7年
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，对原始权益人、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，

  2022年 ，企业是否稳健经营 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，满足不同群体对时尚的需求。且不断走向成熟。日本J-REITs、印力 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

  从已开业项目来看 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、万象城 、开发和运营 ，目前已经披露或正在申请的企业们，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。客流同比增长53%  ，呈现出一些共性优势与特征
  ：

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  头部央国企为主，2020年以来，此外，央国企资本实力在线，退”全链条
  ，华润置地
  、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。持续运营能力以及可处置性等 。信用资质较好，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  据中信建投数据，帮助投资者优化资产配置 ，或具有国资基因 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，发展速度并不慢
  ，持续提升品牌级次，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。香港分别占总市值的41.6%、青岛万象城、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。60%左右 。提升资金效率，升值的正循环 。47.9% 、化解系统性风险 ，

  一方面 ，cap rate基本也在6%及以上 。为地产商打开了融资的新想象空间 ，优质原始权益人和优质管理人 。

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  最新章节：第515章十八度的冷泉带热了一方（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18