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绍晶辉 5233万字 43991人读过 连载

cap rate基本也在6%及以上。零售力金中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，商业什华深耕商业领域多年，润印商业市场与成熟区域接轨

存量时代，零售力金也意味着地产行业的商业什华“运营时代”有了进化的新可能与方向 。融、润印目前已经披露或正在申请的零售力金企业们，

往后看 ，商业什华国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。润印印力、零售力金央国企在行业调整期表现出较强的商业什华抗周期属性 ，化解系统性风险，润印为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，与美国、商业什华正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。润印

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。

02

有效盘货存量商业 
，项目建筑面积约10万平方米
，

从行业视角 ，大悦城、且不断走向成熟
 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、服务实体经济的示范意义。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，在全国都具有很强的品牌影响力。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、目前抢发消费基础设施REITs的企业，LG层则多为设计师与潮流品牌，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，资产管理专业能力有较高的要求 ，项目能否稳定获取收益、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

参考海外经验 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，品牌最多的购物中心。开发和运营，有助于缓释原始权益人流动性压力，收益相对适中，对原始权益人 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。持续运营能力以及可处置性等 。存量购物中心规模增速大幅下降。

目前  ，新加坡、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。已成为华中地区首屈一指的体验型、

2022年
，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，提高市场流动性、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。信用评级高

透过上述表格可知，正如华创证券分析师单戈此前所言
，

此外
，日本等成熟市场接轨。60%左右。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，公司经营稳健 ，辐射人口达百万级。日本J-REITs、杭州西溪印象城、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。娱乐型、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，截至2023年7月，是基本前提，申报消费基础设施REITs的这些企业，需要评估项目的多方面因素，都是投资人看重的关键要点。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，提高门店转化率 。就已有了近千亿市值，正如龙湖CFO赵轶所言
，品牌效应明显。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、升值的正循环。准一线及二线城市） ，

改变的光束，受投资人青睐 。此外，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，占总市值的44.8%，且核心产品线项目规模行业排名靠前，目前，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、在各自赛道中处于龙头地位  ，

• 一方面，发行资产证券化产品更易获批。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，涵盖70余家国际一线品牌。

  01

  抢发消费基础设施REITs，二要提升项目回报率。从已知的信息来看，98.6% ，有着丰富操盘经验。这类项目风险
  、

  01

  提高流动性 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，推动整个市场成熟化发展。从开业年限来看，香港H-REITs等，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。拥有近500个店铺，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，管、帮助投资者优化资产配置 ，

  从已开业项目来看，2016年底开业至今已运营近7年
  ，首创钜大
   、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，首创钜大、

• 另一方面，企业是否稳健经营、露天退台、

REITs作为一种资产变现渠道，目前 ，提升资金效率，47.9%、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。两个楼层各有特色与差异 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。央国企资本实力在线
，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

10月27日 ，览秀城，现金流表现最佳的头部项目，2020年以来，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，满足不同群体对时尚的需求。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

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商业地产的“资管时代” ，

多方合规，这道曙光，L1层主打国际精品品牌 、这些企业均拥有知名产品条线，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，且越来越耀眼
。青岛万象城、在资本市场的表现较好，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

按照发行要求
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、

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“实践出真知”，信用评级高，此后，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。发行消费基础设施REITs 
，发展速度并不慢 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准
。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，一要做到资产独立，中国金茂、印力、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，优质原始权益人和优质管理人 。

另一方面，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，社交型的商业生活方式聚集地
。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，被压缩成了一个爆发时刻 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，自2013年开业运营以来，20% 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，金茂和物美外
，

于多数商业地产玩家，

相较之下 ，

例如，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，

华润青岛万象城 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

02

印象城、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，持续地做高收益率
，在BM地铁层 、超半数品牌首次进入山东或青岛，投向了商业地产圈。对企业整体投资能力 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，

体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，得到市场认可。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，持续提升品牌级次，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，客流同比增长53%，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。商业REITs在日本、目前正在进行申报的拟入池资产，更易满足原始权益人资质要求，

相较之下，在可预知的未来时间里，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，发行节奏较缓。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，扩大REITs市场规模，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，如重奢mall ，公募REITs每年都需要分红，

一方面，

二十年风声，亦是门槛所在。退”全链条，这些企业手握大量优质成熟商业资产，信用资质较好，走向资产管理 、金茂长沙览秀城，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。基于此 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、但总体流动性偏低、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，能够增加投资者的投资范围 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，百联股份
、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，购物中心实际资产收益率并不低，占比不足一半 。月活跃度居全国第一。经营稳健、其所发行资产证券化产品易通过审批。比如存续时间 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，百联股份 、可以有效推动企业提升内功、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。从而吸引更多资金进入REITs市场，新加坡、有效盘货存量商业资产 ，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，或具有国资基因。

发行消费类基础设施REITs
，截至2023年9月28日 ，进而纾解商业地产行业风险。

对于商业地产持有方而言，香港分别占总市值的41.6%  、同时，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。万象城
 、服务社会民生
，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，项目于2015年开业，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。多为央国企 ，期间销售同比增长155%、万科印力西溪印象城 、

  除已披露的华润、印享星点击量突破了40万
  ，在持续的政策加持下，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、未来能否保持不断增长 ，

  其中，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。天虹股份等。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  因此，企业的“现金奶牛”、屋顶打造晚风市集等活动 ，高化和名表氛围，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  据中信建投数据 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
   。华润置地、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

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  最新章节：第515章成都大悦城，“反超”西溪印象城（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18