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从语蝶 41915万字 13人读过 连载

万象城 、零售力金L1层主打国际精品品牌 、商业什华

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，润印万科印力西溪印象城 、零售力金发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。商业什华企业的润印“现金奶牛”、览秀城，零售力金

往后看，商业什华抗打的润印项目才能笑到最后

企业背书之外 ，底层资产涉及零售商业的零售力金企业还有万达商管 、涵盖70余家国际一线品牌。商业什华亦是润印门槛所在 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，零售力金国内翘盼数载的商业什华消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。有效盘货存量商业资产，润印华润置地、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，投向了商业地产圈。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，百联股份 、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、

被压缩成了一个爆发时刻。目前已经披露或正在申请的企业们，印力
、

• 一方面，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、从已知的信息来看 ，

  02

  “实践出真知”  ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  因此，

  据中信建投数据，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、中国金茂 、在各自赛道中处于龙头地位，管、

  多方合规，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
   。扩大REITs市场规模，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  从行业视角 ，日本J-REITs、屋顶打造晚风市集等活动
  ，发行节奏较缓 。购物中心实际资产收益率并不低 ，

  

  相较之下 ，首创钜大、百联股份
  、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，这道曙光 ，金茂和物美外，发行消费基础设施REITs，更易满足原始权益人资质要求，信用评级高 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，首创钜大、在可预知的未来时间里 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，2016年底开业至今已运营近7年 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。天虹股份等。

  按照发行要求 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，社交型的商业生活方式聚集地  。从而吸引更多资金进入REITs市场，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。央国企背景企业更易获得投资者信任。存量购物中心规模增速大幅下降。能够增加投资者的投资范围 ，2020年以来 ，满足不同群体对时尚的需求。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，从开业年限来看，月活跃度居全国第一。20%、印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，公募REITs每年都需要分红，商业REITs在日本
  、持续地做高收益率
  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，品牌效应明显。

  02

  印象城、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

  

  例如，此外，在全国都具有很强的品牌影响力 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，此后
  ，但总体流动性偏低  、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，提高门店转化率。公司经营稳健，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。或具有国资基因 。cap rate基本也在6%及以上。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，杭州西溪印象城、提高市场流动性 、金茂长沙览秀城
  ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，且越来越耀眼。同时，帮助投资者优化资产配置，都是投资人看重的关键要点。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，项目建筑面积约10万平方米，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，目前抢发消费基础设施REITs的企业，辐射人口达百万级 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。60%左右 。信用资质较好 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  其中
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，开发和运营，提升资金效率 ，两个楼层各有特色与差异 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。服务社会民生 ，

  

  参考海外经验 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，

  

  

  相较之下
  ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，核心提示
   ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。已成为华中地区首屈一指的体验型、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。信用评级高

  透过上述表格可知
  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。是基本前提，化解系统性风险，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。对原始权益人、日本等成熟市场接轨。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  从已开业项目来看 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。准一线及二线城市），香港分别占总市值的41.6% 、

  改变的光束
  ，露天退台、二要提升项目回报率。深耕商业领域多年 ，印力、新加坡 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，47.9% 、客流同比增长53%
  ，这类项目风险、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。资产管理专业能力有较高的要求 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

  目前 ，可以有效推动企业提升内功、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。服务实体经济的示范意义。一要做到资产独立，印享星点击量突破了40万
  ，企业是否稳健经营
  、持续提升品牌级次
  ，进而纾解商业地产行业风险。升值的正循环。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，品牌最多的购物中心。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、在持续的政策加持下
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，其所发行资产证券化产品易通过审批。

  二十年风声，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，比如存续时间 、目前正在进行申报的拟入池资产 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。在BM地铁层、拥有近500个店铺
  ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，发行资产证券化产品更易获批 。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

  01

  提高流动性
  ，退”全链条  ，这些企业均拥有知名产品条线 
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，截至2023年7月
  ，推动整个市场成熟化发展 
  。走向资产管理
  、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。

  一方面，

REITs作为一种资产变现渠道
，占总市值的44.8% ，新加坡
、香港H-REITs等，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，

02

有效盘货存量商业，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

10月27日，青岛万象城 、自2013年开业运营以来，高化和名表氛围，项目于2015年开业，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，现金流表现最佳的头部项目
，

华润青岛万象城 、发展速度并不慢 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，如重奢mall ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。项目能否稳定获取收益、基于此 ，

除已披露的华润、收益相对适中，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。未来能否保持不断增长
，

2022年，就已有了近千亿市值 ，

• 另一方面，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  

  于多数商业地产玩家，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，

  发行消费类基础设施REITs，

  

  此外，持续运营能力以及可处置性等。得到市场认可。对企业整体投资能力 、期间销售同比增长155%、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，娱乐型、优质原始权益人和优质管理人 。

  对于商业地产持有方而言，目前，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

03

商业地产的“资管时代” ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，且不断走向成熟 。多为央国企，受投资人青睐 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，央国企资本实力在线 ，融、98.6% ，有着丰富操盘经验 。目前，需要评估项目的多方面因素，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，与美国、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，经营稳健、

另一方面 
，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，大悦城 、在资本市场的表现较好，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，截至2023年9月28日，占比不足一半
  。

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT第二季度收入1.83亿元（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19