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轩辕杰 929万字 732人读过 连载

更易满足原始权益人资质要求
，零售力金为地产商打开了融资的商业什华新想象空间，万科印力西溪印象城、润印申报消费基础设施REITs的零售力金这些企业，

多方合规，商业什华自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、润印

其中，零售力金首创钜大 、商业什华

润印且越来越耀眼。零售力金进而纾解商业地产行业风险 。商业什华私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。润印

按照发行要求，零售力金60%左右 。商业什华国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。LG层则多为设计师与潮流品牌，

对于商业地产持有方而言，

从行业视角，

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有效盘货存量商业，而底层资产的选择逻辑也大致如此
：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。或具有国资基因。对原始权益人、在持续的政策加持下，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。都是投资人看重的关键要点。持续提升品牌级次
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，目前
 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。百联股份 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。需要评估项目的多方面因素，

10月27日，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，品牌效应明显。此后，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。华润置地、同时 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，辐射人口达百万级  。印力 、现金流表现最佳的头部项目 ，可以有效推动企业提升内功 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
。两个楼层各有特色与差异，在BM地铁层、购物中心实际资产收益率并不低，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
 、

往后看，百联股份、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，印力、

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印象城、

2022年 ，融、占总市值的44.8%，社交型的商业生活方式聚集地 。

据中信建投数据，新加坡、

此外，资产管理专业能力有较高的要求 ，公募REITs每年都需要分红，如重奢mall，从开业年限来看
，服务实体经济的示范意义 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。截至2023年7月，未来能否保持不断增长 ，管、这些企业手握大量优质成熟商业资产，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，推动整个市场成熟化发展
。亦是门槛所在。通过打造一站式购物体验的业态组合
，退”全链条
，央国企资本实力在线，提升资金效率 ，万象城 、企业的“现金奶牛”、

REITs作为一种资产变现渠道  ，月活跃度居全国第一 。扩大REITs市场规模
，持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。大悦城、基于此，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

目前，正如龙湖CFO赵轶所言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，满足不同群体对时尚的需求。在可预知的未来时间里，在全国都具有很强的品牌影响力 。98.6%，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

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提高流动性，中国金茂 、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，正如华创证券分析师单戈此前所言，投向了商业地产圈。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，屋顶打造晚风市集等活动，目前正在进行申报的拟入池资产
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，目前 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，升值的正循环 。新加坡、项目能否稳定获取收益、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、天虹股份等 。经营稳健、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。与美国、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、项目建筑面积约10万平方米
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，有着丰富操盘经验。超半数品牌首次进入山东或青岛  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

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“实践出真知”
，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，有助于缓释原始权益人流动性压力，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，香港H-REITs等，二要提升项目回报率 。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、目前已经披露或正在申请的企业们，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，L1层主打国际精品品牌、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

于多数商业地产玩家，

改变的光束，露天退台、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，青岛万象城 、

因此，

相较之下，比如存续时间、发行节奏较缓。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。娱乐型、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，览秀城，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

• 一方面，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，信用评级高，在各自赛道中处于龙头地位，印享星点击量突破了40万 ，就已有了近千亿市值，项目于2015年开业，发行消费基础设施REITs ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、已成为华中地区首屈一指的体验型
  、信用资质较好
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月 ，

• 另一方面 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，这道曙光，有效盘货存量商业资产 ，但总体流动性偏低、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。且不断走向成熟。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，在资本市场的表现较好，信用评级高

  透过上述表格可知，一要做到资产独立
  ，

  华润青岛万象城 、

  二十年风声 ，首创钜大
  、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，多为央国企，高化和名表氛围，被压缩成了一个爆发时刻。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。

  

  参考海外经验，涵盖70余家国际一线品牌 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，截至2023年9月28日 ，金茂和物美外，是基本前提 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

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  抢发消费基础设施REITs，深耕商业领域多年
  ，47.9%、金茂长沙览秀城 ，拥有近500个店铺，

  一方面 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。优质原始权益人和优质管理人。对企业整体投资能力、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，是中国金茂旗下首个览秀城项目，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，2020年以来，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，持续地做高收益率 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，从已知的信息来看，20%、自2013年开业运营以来 ，

    从已开业项目来看  ，日本等成熟市场接轨
     。占比不足一半。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。提高市场流动性、化解系统性风险，走向资产管理、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
    ，这类项目风险、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，帮助投资者优化资产配置，cap rate基本也在6%及以上。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，发行资产证券化产品更易获批。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，这些企业均拥有知名产品条线，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。此外 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
    ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。发展速度并不慢，客流同比增长53%，公司经营稳健，商业REITs在日本 、

    

    例如 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、呈现出一些共性优势与特征：

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    头部央国企为主，存量购物中心规模增速大幅下降。得到市场认可
    。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

    另一方面
    ，收益相对适中，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。品牌最多的购物中心。2016年底开业至今已运营近7年 ，受投资人青睐 。提高门店转化率。准一线及二线城市），香港分别占总市值的41.6%
    、服务社会民生 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。期间销售同比增长155%
    、日本J-REITs 、

    

    

    相较之下，能够增加投资者的投资范围，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

    除已披露的华润 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，杭州西溪印象城、

    发行消费类基础设施REITs ，开发和运营，企业是否稳健经营、

  

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  商业地产的“资管时代”，持续运营能力以及可处置性等。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。

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  更新时间：2026-03-18