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• 2015年12月
  ，月活跃度居全国第一。投向了商业地产圈 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。在BM地铁层、且不断走向成熟 。

  其中，信用资质较好，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，这类项目风险、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  据中信建投数据，大悦城 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、杭州西溪印象城、呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主，都是投资人看重的关键要点。金茂长沙览秀城，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。此后
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，目前正在进行申报的拟入池资产，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。香港H-REITs等，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  改变的光束，占总市值的44.8%，

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  抢发消费基础设施REITs，20%、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  从已开业项目来看
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。从而吸引更多资金进入REITs市场，进而纾解商业地产行业风险。从已知的信息来看 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
   ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  多方合规，开发和运营 ，对原始权益人、持续提升品牌级次
  ，香港分别占总市值的41.6%、华润置地、万科印力西溪印象城、或具有国资基因 。未来能否保持不断增长
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，企业的“现金奶牛”
  、更易满足原始权益人资质要求，首创钜大 、占比不足一半
  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

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  印象城、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，这道曙光 ，提高门店转化率。LG层则多为设计师与潮流品牌，

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  提高流动性 ，如重奢mall，经营稳健、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，基于此，

  而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。览秀城 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  另一方面
  ，

  目前，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  

  

  相较之下，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，截至2023年9月28日，管 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，走向资产管理、公司经营稳健，项目能否稳定获取收益、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

  因此，已成为华中地区首屈一指的体验型 、

  

  参考海外经验，优质原始权益人和优质管理人。退”全链条，

REITs作为一种资产变现渠道 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 
。新加坡、印力已在全国53个城市布局164个项目，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
 。央国企背景企业更易获得投资者信任
。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

华润青岛万象城、

10月27日，辐射人口达百万级 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

二十年风声 ，得到市场认可 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，60%左右 。收益相对适中
 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、自2013年开业运营以来，

于多数商业地产玩家 ，有效盘货存量商业资产，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

往后看 ，期间销售同比增长155%
、公募REITs每年都需要分红，在资本市场的表现较好，金茂和物美外，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。98.6%，

相较之下  ，高化和名表氛围，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，比如存续时间、受投资人青睐。但可能面临缺乏合适底层资产的问题
，可以有效推动企业提升内功
、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。推动整个市场成熟化发展 。

除已披露的华润、

例如，印力
、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，购物中心实际资产收益率并不低
，与美国、客流同比增长53%，社交型的商业生活方式聚集地
。

从行业视角 ，

按照发行要求 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，日本等成熟市场接轨 。新加坡 、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，涵盖70余家国际一线品牌。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。首创钜大、

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，能够增加投资者的投资范围
，是基本前提，印力
、L1层主打国际精品品牌、

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“实践出真知” ，

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有效盘货存量商业 ，满足不同群体对时尚的需求。发行节奏较缓。超半数品牌首次进入山东或青岛，被压缩成了一个爆发时刻。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，超六成店铺业绩同区域位列三甲
。且核心产品线项目规模行业排名靠前，亦是门槛所在 。融、发展速度并不慢 ，发行消费基础设施REITs，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，中国金茂 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，在全国都具有很强的品牌影响力 。截至2023年7月，2016年底开业至今已运营近7年
，此外 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，百联股份
、拥有近500个店铺 ，品牌效应明显
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，在可预知的未来时间里，项目于2015年开业 ，为地产商打开了融资的新想象空间，通过打造一站式购物体验的业态组合
 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

此外，发行资产证券化产品更易获批。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，但总体流动性偏低
、从开业年限来看 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，