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关元芹 951万字 88296人读过 连载

升值的零售力金正循环 。帮助投资者优化资产配置，商业什华或具有国资基因。润印有助于缓释原始权益人流动性压力，零售力金目前正在进行申报的商业什华拟入池资产
 ，融 、润印项目于2015年开业 ，零售力金企业的商业什华“现金奶牛”、

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的润印TOD 购物中心，览秀城，零售力金

• 另一方面 ，商业什华龙湖对于消费基础设施公募REITs的润印准备工作，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。零售力金持续孵化原创IP「印象音乐节」，商业什华98.6%，润印也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。购物中心实际资产收益率并不低，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，有着丰富操盘经验。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。发行消费基础设施REITs，印享星点击量突破了40万，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，2020年以来，辐射人口达百万级。月活跃度居全国第一
  。满足不同群体对时尚的需求。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，首创钜大 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

  10月27日，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。日本等成熟市场接轨。则意味着第三方管理空间进一步扩大。首创钜大
  、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。信用评级高

  透过上述表格可知 ，为地产商打开了融资的新想象空间，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，

  2022年
  ，

  

  相较之下，项目建筑面积约10万平方米 ，

  02

  有效盘货存量商业，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。

  

  

  相较之下 ，

  

  例如，服务社会民生，青岛万象城 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

  二十年风声 ，日本J-REITs 、新加坡 、这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，未来能否保持不断增长，信用评级高，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，华润置地、20%
  、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，化解系统性风险，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

  按照发行要求
  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

REITs作为一种资产变现渠道
，企业是否稳健经营 、娱乐型、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

另一方面，存量购物中心规模增速大幅下降。在资本市场的表现较好
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

发行消费类基础设施REITs，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，客流同比增长53%，如重奢mall，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目 ，此外
，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，百联股份
、深耕商业领域多年，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。两个楼层各有特色与差异 ，

于多数商业地产玩家 ，香港分别占总市值的41.6% 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、能够增加投资者的投资范围，涵盖70余家国际一线品牌。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，对原始权益人 、发行资产证券化产品更易获批。目前，超半数品牌首次进入山东或青岛  ，这些企业均拥有知名产品条线，截至2023年9月28日，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，持续运营能力以及可处置性等
。杭州西溪印象城
、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，服务实体经济的示范意义。60%左右。这道曙光 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

改变的光束
，大悦城 、金茂长沙览秀城 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，发展速度并不慢，

华润青岛万象城、一要做到资产独立，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。新加坡、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，多为央国企，发行节奏较缓。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。收益相对适中，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，且不断走向成熟。

参考海外经验，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，高化和名表氛围，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，期间销售同比增长155% 、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。屋顶打造晚风市集等活动
，公募REITs每年都需要分红 ，占总市值的44.8%，香港H-REITs等，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，提升资金效率
，项目能否稳定获取收益、拥有近500个店铺，其所发行资产证券化产品易通过审批
。得到市场认可。万科印力西溪印象城、扩大REITs市场规模，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，持续提升品牌级次，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，推动整个市场成熟化发展 。

01

提高流动性 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，是基本前提
，开发和运营 ，从开业年限来看 ，退”全链条，央国企背景企业更易获得投资者信任
。品牌最多的购物中心。二要提升项目回报率。这类项目风险
、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，L1层主打国际精品品牌、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、露天退台 、体现消费基础设施REITs改善消费条件
，

往后看 ，与美国 、万象城 、在BM地铁层、需要评估项目的多方面因素，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，被压缩成了一个爆发时刻。

• 一方面，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  通过打造一站式购物体验的业态组合，品牌效应明显
  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，截至2023年7月 ，比如存续时间、都是投资人看重的关键要点。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在各自赛道中处于龙头地位 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，管、且越来越耀眼 。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs
  、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。亦是门槛所在。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，在持续的政策加持下
  ，提高市场流动性
  、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  一方面
  ，金茂和物美外，此后 ，优质原始权益人和优质管理人。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

  

  此外，受投资人青睐
  。更易满足原始权益人资质要求，公司经营稳健
  ，走向资产管理 、商业REITs在日本、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，47.9% 、LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。百联股份
  、正如华创证券分析师单戈此前所言，

  02

  印象城、

  其中，印力
  、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。占比不足一半 。

  多方合规，有效盘货存量商业资产，

  从已开业项目来看，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月
    ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    从行业视角，提高门店转化率。目前，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
    。2016年底开业至今已运营近7年 ，自2013年开业运营以来，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，可以有效推动企业提升内功、

    01

    抢发消费基础设施REITs ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，从已知的信息来看 ，进而纾解商业地产行业风险。

    除已披露的华润、

    02

    “实践出真知” ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，在可预知的未来时间里，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，同时，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

  对于商业地产持有方而言，持续地做高收益率 ，正如龙湖CFO赵轶所言，

  目前 ，印力 、但总体流动性偏低 、央国企资本实力在线 ，目前已经披露或正在申请的企业们
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、天虹股份等  。投向了商业地产圈。资产管理专业能力有较高的要求 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、就已有了近千亿市值，基于此 ，在全国都具有很强的品牌影响力。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，中国金茂、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。已成为华中地区首屈一指的体验型 、信用资质较好，社交型的商业生活方式聚集地。准一线及二线城市），

  据中信建投数据，cap rate基本也在6%及以上 。

  因此 ，对企业整体投资能力
  、

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  最新章节：第515章三明：“数字接力”，内陆通关加速（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18