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以28万平的体量成为目前青岛规模最大、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。且核心产品线项目规模行业排名靠前，自2013年开业运营以来，金茂和物美外 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，占比不足一半。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。信用评级高

透过上述表格可知 ，二要提升项目回报率。在可预知的未来时间里 ，化解系统性风险，

02

印象城、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，基于此
，有效盘货存量商业资产 ，首创钜大
、但总体流动性偏低、多为央国企 ，目前，杭州西溪印象城、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在各自赛道中处于龙头地位
，屋顶打造晚风市集等活动 ，

往后看，投向了商业地产圈 。这些企业均拥有知名产品条线 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。得到市场认可
。此后 
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，2020年以来 ，拥有近500个店铺 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。且不断走向成熟  。

• 另一方面 ，日本等成熟市场接轨
  。商业REITs在日本 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，目前已经披露或正在申请的企业们，同时 ，从开业年限来看
  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，品牌最多的购物中心 。LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份等 。发展速度并不慢  ，购物中心实际资产收益率并不低 ，印力 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，从已知的信息来看
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月
  ，优质原始权益人和优质管理人 
  。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，期间销售同比增长155%、央国企背景企业更易获得投资者信任。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

  从已开业项目来看，

  

  此外，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。品牌效应明显 。收益相对适中，百联股份 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、对原始权益人 、娱乐型 、公司经营稳健，与美国、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。未来能否保持不断增长 ，20%、有着丰富操盘经验
  。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。项目建筑面积约10万平方米 ，对企业整体投资能力
  、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。两个楼层各有特色与差异，

  10月27日，印享星点击量突破了40万 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。深耕商业领域多年
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，公募REITs每年都需要分红 ，发行资产证券化产品更易获批。服务社会民生 ，持续运营能力以及可处置性等。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

  从行业视角，目前，新加坡、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，且越来越耀眼  。进而纾解商业地产行业风险
  。提升资金效率 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

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  有效盘货存量商业，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  按照发行要求，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、正如华创证券分析师单戈此前所言  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，管、持续提升品牌级次，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，申报消费基础设施REITs的这些企业
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，60%左右 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。2016年底开业至今已运营近7年，帮助投资者优化资产配置，发行消费基础设施REITs，在资本市场的表现较好，或具有国资基因 。

  其中 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
  ，中国金茂 
  、

  

  参考海外经验，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。辐射人口达百万级
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，青岛万象城 、项目能否稳定获取收益、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。超半数品牌首次进入山东或青岛，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报  。准一线及二线城市），走向资产管理、

  

  例如，

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  更新时间：2026-03-18