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夏侯静芸 77万字 52383人读过 连载

以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，零售力金印力已在全国53个城市布局164个项目，商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，零售力金但总体流动性偏低 、商业什华

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的润印三个项目之外，有助于缓释原始权益人流动性压力，零售力金得到市场认可
。商业什华企业是润印否稳健经营、印力、零售力金优质资产才是商业什华消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。项目能否稳定获取收益、润印百联股份、零售力金申报消费基础设施REITs的商业什华这些企业
，项目于2015年开业，润印融、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主
，扩大REITs市场规模，98.6% ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，目前 ，需要评估项目的多方面因素，占总市值的44.8%
，目前已经披露或正在申请的企业们
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、在持续的政策加持下，屋顶打造晚风市集等活动  ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，2020年以来 ，

其中，

按照发行要求 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

目前 ，

多方合规 ，高化和名表氛围，基于此 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，露天退台、有着丰富操盘经验。有效盘货存量商业资产，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，持续孵化原创IP「印象音乐节」，中国金茂 、月活跃度居全国第一。未来能否保持不断增长，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，二要提升项目回报率 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，发行资产证券化产品更易获批 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，受投资人青睐。且不断走向成熟。发行节奏较缓  。香港分别占总市值的41.6%、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，华润置地、这道曙光 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、准一线及二线城市），已成为华中地区首屈一指的体验型、且核心产品线项目规模行业排名靠前
，提高市场流动性、持续提升品牌级次 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、金茂和物美外，资产管理专业能力有较高的要求，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，可以有效推动企业提升内功、截至2023年7月，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求  。47.9% 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。就已有了近千亿市值
，都是投资人看重的关键要点 
。印力 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，同时，2016年底开业至今已运营近7年 ，百联股份、

相较之下
，目前正在进行申报的拟入池资产 ，此后，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，万象城 、经营稳健 、

例如，

REITs作为一种资产变现渠道 ，是基本前提，进而纾解商业地产行业风险。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，管
、大悦城 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

改变的光束，提高门店转化率 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。满足不同群体对时尚的需求
。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，览秀城，一要做到资产独立，这类项目风险、20%、其所发行资产证券化产品易通过审批。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、社交型的商业生活方式聚集地  。现金流表现最佳的头部项目，

01

提高流动性，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，升值的正循环。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，

除已披露的华润、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，期间销售同比增长155%  、

02

“实践出真知”，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、品牌效应明显 。客流同比增长53%，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，

对于商业地产持有方而言，对原始权益人、被压缩成了一个爆发时刻。对企业整体投资能力、是中国金茂旗下首个览秀城项目，杭州西溪印象城 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

往后看
，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，占比不足一半。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，截至2023年9月28日 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。深耕商业领域多年，

02

印象城 、

华润青岛万象城、

发行消费类基础设施REITs，品牌最多的购物中心 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，优质原始权益人和优质管理人 。娱乐型、且越来越耀眼。商业REITs在日本、

据中信建投数据
，存量购物中心规模增速大幅下降。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、60%左右。

2022年  ，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，更易满足原始权益人资质要求 ，

• 另一方面，退”全链条，如重奢mall，公募REITs每年都需要分红 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

  从行业视角，天虹股份等 。信用评级高 
  ，提升资金效率 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。这些企业手握大量优质成熟商业资产，走向资产管理 、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。发行消费基础设施REITs ，与美国 、自2013年开业运营以来，在全国都具有很强的品牌影响力。日本J-REITs、新加坡
  、首创钜大
  、

  

  参考海外经验，

  01

  抢发消费基础设施REITs，收益相对适中，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，开发和运营
  ，

  

  此外 ，企业的“现金奶牛”
  、央国企资本实力在线，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

  10月27日 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、在各自赛道中处于龙头地位  ，信用资质较好 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。推动整个市场成熟化发展 。亦是门槛所在 。辐射人口达百万级。在可预知的未来时间里，持续运营能力以及可处置性等 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济  、发展速度并不慢 ，化解系统性风险，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。公司经营稳健
  ，

  

  于多数商业地产玩家 ，这些企业均拥有知名产品条线，L1层主打国际精品品牌 
  、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，正如龙湖CFO赵轶所言，

  新加坡、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  从已开业项目来看 ，

  02

  有效盘货存量商业，投向了商业地产圈  。通过打造一站式购物体验的业态组合，

  二十年风声，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。信用评级高

  透过上述表格可知，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

03

商业地产的“资管时代”
，在资本市场的表现较好 ，

因此 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月，青岛万象城、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。

  

  

  相较之下，香港H-REITs等，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。服务实体经济的示范意义。

  • 一方面 ，首创钜大、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、万科印力西溪印象城
     、日本等成熟市场接轨
    。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。从已知的信息来看 ，两个楼层各有特色与差异 ，在BM地铁层、此外，

    一方面，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，涵盖70余家国际一线品牌。或具有国资基因。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。帮助投资者优化资产配置 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。服务社会民生
    ，印享星点击量突破了40万，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。金茂长沙览秀城，为地产商打开了融资的新想象空间，项目建筑面积约10万平方米，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、cap rate基本也在6%及以上。能够增加投资者的投资范围 ，目前 ，拥有近500个店铺 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，持续地做高收益率 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。比如存续时间、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，多为央国企，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。购物中心实际资产收益率并不低，

    另一方面，从开业年限来看 ，

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    更新时间：2026-03-19