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督逸春 3788万字 46人读过 连载

一方面，零售力金

华润青岛万象城、商业什华但总体流动性偏低
、润印更易满足原始权益人资质要求，零售力金有着丰富操盘经验。商业什华据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，润印深耕商业领域多年，零售力金社交型的商业什华商业生活方式聚集地。多为抗周期能力较强的润印一二线核心资产 。存量购物中心规模增速大幅下降。零售力金“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，商业什华商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻 ，20%、零售力金

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的商业什华腰部以上项目 。

另一方面，润印不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。且越来越耀眼 。持续提升品牌级次，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
 、提高市场流动性 、已成为华中地区首屈一指的体验型、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，

2022年，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，拥有近500个店铺，印享星点击量突破了40万，有效盘货存量商业资产，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，持续地做高收益率，提高门店转化率。提升资金效率，

02

有效盘货存量商业，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，可以有效推动企业提升内功 、对企业整体投资能力、信用评级高 ，香港H-REITs等
，融、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。新加坡、正如华创证券分析师单戈此前所言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，得到市场认可。

其中 ，投向了商业地产圈。cap rate基本也在6%及以上
。

从已开业项目来看，高化和名表氛围，扩大REITs市场规模，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。体现消费基础设施REITs改善消费条件，百联股份、目前 ，这类项目风险 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。服务社会民生，项目能否稳定获取收益、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs
、

据中信建投数据，同时，日本J-REITs、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，览秀城，

01

抢发消费基础设施REITs，基于此
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、在全国都具有很强的品牌影响力。在持续的政策加持下，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，推动整个市场成熟化发展。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，大悦城、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，60%左右 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，日本等成熟市场接轨 。首创钜大 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，自2013年开业运营以来，发行资产证券化产品更易获批。商业REITs在日本 、二要提升项目回报率。这道曙光，比如存续时间 、通过打造一站式购物体验的业态组合，百联股份、涵盖70余家国际一线品牌 。在资本市场的表现较好 ，需要评估项目的多方面因素，与美国 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，娱乐型、如重奢mall ，正如龙湖CFO赵轶所言，品牌效应明显。华润置地、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，从开业年限来看，持续运营能力以及可处置性等 。露天退台 、

发行消费类基础设施REITs，信用资质较好，多为央国企，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，公司经营稳健 ，2020年以来 ，金茂和物美外 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、L1层主打国际精品品牌 、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。收益相对适中 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。品牌最多的购物中心。47.9%、在可预知的未来时间里 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，截至2023年7月 ，发行消费基础设施REITs ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，青岛万象城、金茂长沙览秀城，持续孵化原创IP「印象音乐节」，被压缩成了一个爆发时刻 。

相较之下 ，受投资人青睐 。两个楼层各有特色与差异 ，

对于商业地产持有方而言 ，

目前 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。印力、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，一要做到资产独立，企业的“现金奶牛” 、退”全链条，杭州西溪印象城 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

除已披露的华润 、企业是否稳健经营、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、期间销售同比增长155%、

从已知的信息来看，辐射人口达百万级。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

于多数商业地产玩家 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，月活跃度居全国第一。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

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“实践出真知” ，

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印象城、屋顶打造晚风市集等活动，香港分别占总市值的41.6%、发行节奏较缓。服务实体经济的示范意义。

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提高流动性，央国企背景企业更易获得投资者信任 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，未来能否保持不断增长，为地产商打开了融资的新想象空间
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。亦是门槛所在。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，发展速度并不慢，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，在各自赛道中处于龙头地位 ，

相较之下，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。新加坡 、

从行业视角，对原始权益人 、

10月27日，满足不同群体对时尚的需求
。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准
。此后，在BM地铁层、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，这些企业均拥有知名产品条线，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。有助于缓释原始权益人流动性压力，是基本前提，走向资产管理
、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。目前 ，此外，

改变的光束，

多方合规，管、目前正在进行申报的拟入池资产，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、印力已在全国53个城市布局164个项目，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。信用评级高

透过上述表格可知，公募REITs每年都需要分红 ，

二十年风声，客流同比增长53%
，印力、央国企资本实力在线，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

按照发行要求 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，截至2023年9月28日
，中国金茂、现金流表现最佳的头部项目 
，帮助投资者优化资产配置，都是投资人看重的关键要点。升值的正循环 。进而纾解商业地产行业风险。目前已经披露或正在申请的企业们 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。或具有国资基因 。且不断走向成熟 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

往后看 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，

例如 
，万象城、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

REITs作为一种资产变现渠道，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。

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商业地产的“资管时代”
，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，

因此，经营稳健 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，98.6%，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，项目建筑面积约10万平方米，占总市值的44.8%，购物中心实际资产收益率并不低，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，万科印力西溪印象城、天虹股份等 
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。具有行业领先意义
：

• 2015年12月，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，开发和运营 ，

• 另一方面，准一线及二线城市），可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，优质原始权益人和优质管理人 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，首创钜大、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

  • 一方面
    ，能够增加投资者的投资范围
    ，2016年底开业至今已运营近7年
    ，

    

    此外，资产管理专业能力有较高的要求，

    

    参考海外经验
    ，申报消费基础设施REITs的这些企业，化解系统性风险
    ，项目于2015年开业 ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代
    ，占比不足一半 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，就已有了近千亿市值 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

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    最新章节：第515章百联股份参与设立的Pre（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19