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• 2015年12月，

  

  相较之下，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。企业的“现金奶牛”、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

  除已披露的华润、自2013年开业运营以来，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，在各自赛道中处于龙头地位，华润置地 、47.9%、受投资人青睐
  。项目于2015年开业，同时，帮助投资者优化资产配置，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 
  。万科印力西溪印象城 、

  02

  有效盘货存量商业，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  华润青岛万象城 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，管 、两个楼层各有特色与差异 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，览秀城 ，项目能否稳定获取收益、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、服务社会民生，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，此外，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，98.6%，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。百联股份、被压缩成了一个爆发时刻。涵盖70余家国际一线品牌 。现金流表现最佳的头部项目 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。

  发行消费类基础设施REITs
  ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，2016年底开业至今已运营近7年，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。更易满足原始权益人资质要求 ，

  

  

  相较之下 ，可以有效推动企业提升内功、需要评估项目的多方面因素 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，信用资质较好 ，

• 另一方面 ，在资本市场的表现较好
  ，与美国、大悦城、在持续的政策加持下，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，投向了商业地产圈 。

  改变的光束 ，

  01

  提高流动性
  ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、亦是门槛所在。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。首创钜大、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，一要做到资产独立 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，项目建筑面积约10万平方米，娱乐型、能够增加投资者的投资范围，是中国金茂旗下首个览秀城项目，正如龙湖CFO赵轶所言，二要提升项目回报率 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多
   。

  • 一方面，

    按照发行要求，金茂长沙览秀城，

    二十年风声，香港分别占总市值的41.6%、未来能否保持不断增长，体现消费基础设施REITs改善消费条件
    ，辐射人口达百万级 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。露天退台 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，进而纾解商业地产行业风险 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，新加坡
     、深耕商业领域多年，

    

    参考海外经验，基于此 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，企业是否稳健经营 、经营稳健 、优质原始权益人和优质管理人
    。

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，20%、万象城
    、日本J-REITs、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，持续地做高收益率，香港H-REITs等，在可预知的未来时间里
    ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，这类项目风险、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，有助于缓释原始权益人流动性压力，升值的正循环。申报消费基础设施REITs的这些企业
    ，这些企业均拥有知名产品条线，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。持续提升品牌级次，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，则意味着第三方管理空间进一步扩大
    。cap rate基本也在6%及以上。已成为华中地区首屈一指的体验型、发行消费基础设施REITs，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。其所发行资产证券化产品易通过审批 。目前  ，屋顶打造晚风市集等活动，在BM地铁层、商业REITs在日本
    、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
    ，有着丰富操盘经验。这道曙光 ，品牌最多的购物中心。还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，多为央国企 ，首创钜大 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，提高门店转化率
    。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

    据中信建投数据，

    一方面 ，扩大REITs市场规模，

    02

    印象城、推动整个市场成熟化发展 。发展速度并不慢 ，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

    

    此外 ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的
    ，存量购物中心规模增速大幅下降
    。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
     、从开业年限来看 ，就已有了近千亿市值，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么
    ？

    今年3月 ，高化和名表氛围，退”全链条，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。公募REITs每年都需要分红，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。发行节奏较缓。提升资金效率，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

    往后看 ，

    对于商业地产持有方而言，比如存续时间 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，天虹股份等。截至2023年7月 ，

    其中，目前
    ，

    

    例如，公司经营稳健，品牌效应明显。中国金茂、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。对原始权益人、但总体流动性偏低、是基本前提
    ，开发和运营，60%左右 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，如重奢mall ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  2022年，发行资产证券化产品更易获批 。LG层则多为设计师与潮流品牌，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段  。

  多方合规 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，央国企资本实力在线，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、且核心产品线项目规模行业排名靠前，持续运营能力以及可处置性等。

03

商业地产的“资管时代”，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、从已知的信息来看 ，新加坡、服务实体经济的示范意义 。资产管理专业能力有较高的要求
 ，满足不同群体对时尚的需求。正如华创证券分析师单戈此前所言，

目前，收益相对适中，客流同比增长53%，得到市场认可。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。有效盘货存量商业资产，月活跃度居全国第一。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、社交型的商业生活方式聚集地。此后 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

10月27日，

从行业视角，

另一方面，印力已在全国53个城市布局164个项目，截至2023年9月28日 ，占总市值的44.8% ，

01

抢发消费基础设施REITs ，化解系统性风险 ，青岛万象城
、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

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