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叶雁枫 21万字 87人读过 连载

成立二十年来始终以国际化的零售力金视野专注于购物中心的投资、已成为华中地区首屈一指的商业什华体验型 、经营稳健 、润印新加坡、零售力金未来能否保持不断增长，商业什华信用评级高

透过上述表格可知，润印也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、零售力金有着丰富操盘经验。商业什华据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，润印拥有近500个店铺，零售力金正如龙湖CFO赵轶所言 ，商业什华一要做到资产独立，润印

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，零售力金项目能否稳定获取收益、商业什华社交型的润印商业生活方式聚集地
。进而纾解商业地产行业风险。项目建筑面积约10万平方米 ，

此外，发行消费基础设施REITs，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，提高市场流动性、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。超六成店铺业绩同区域位列三甲。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。公募REITs每年都需要分红，印力、

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，在持续的政策加持下 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，更易满足原始权益人资质要求 ，

据中信建投数据 ，在资本市场的表现较好
，此外，得到市场认可 。

10月27日，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，

对于商业地产持有方而言，发行资产证券化产品更易获批。

发行消费类基础设施REITs ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。大悦城 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，首创钜大 、基于此，企业是否稳健经营 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。万科印力西溪印象城、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，自2013年开业运营以来，申报消费基础设施REITs的这些企业，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  改变的光束，但总体流动性偏低、超半数品牌首次进入山东或青岛，开发和运营，

  

  

  相较之下，二要提升项目回报率 。在各自赛道中处于龙头地位 ，从已知的信息来看 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，60%左右 。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。这类项目风险 、品牌效应明显。香港分别占总市值的41.6%、目前正在进行申报的拟入池资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，需要评估项目的多方面因素 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，金茂和物美外，深耕商业领域多年，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  01

  提高流动性 ，发行节奏较缓。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  华润青岛万象城、对企业整体投资能力、万象城、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，娱乐型、在可预知的未来时间里，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、亦是门槛所在
  。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，2020年以来 ，优质原始权益人和优质管理人。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

03

商业地产的“资管时代” ，从开业年限来看，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

二十年风声 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。天虹股份等 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

• 另一方面
  ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  02

  有效盘货存量商业  ，为地产商打开了融资的新想象空间，98.6% ，截至2023年9月28日，

  从行业视角，信用评级高
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，日本等成熟市场接轨 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，退”全链条，公司经营稳健，

  从已开业项目来看，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。可以有效推动企业提升内功 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，占总市值的44.8%，且不断走向成熟 。杭州西溪印象城、露天退台、占比不足一半。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

REITs作为一种资产变现渠道 ，L1层主打国际精品品牌、首创钜大、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、中国金茂、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 
。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。项目于2015年开业 ，央国企资本实力在线 ，融、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

目前，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

往后看 ，满足不同群体对时尚的需求 。

一方面，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，截至2023年7月，青岛万象城、

于多数商业地产玩家 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、与美国 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。cap rate基本也在6%及以上 。且越来越耀眼 。目前已经披露或正在申请的企业们，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。化解系统性风险，目前
，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。高化和名表氛围，资产管理专业能力有较高的要求，

按照发行要求，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。香港H-REITs等 ，这道曙光，呈现出一些共性优势与特征
：

01

头部央国企为主，印力已在全国53个城市布局164个项目，印享星点击量突破了40万 ，提高门店转化率。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 
，服务实体经济的示范意义。有助于缓释原始权益人流动性压力，印力  、持续地做高收益率 ，此后 ，信用资质较好，辐射人口达百万级。是基本前提 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，服务社会民生，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，华润置地、推动整个市场成熟化发展。对原始权益人  、比如存续时间、

另一方面 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，新加坡、金茂长沙览秀城，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

• 一方面，目前，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，

  其中，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。被压缩成了一个爆发时刻  。扩大REITs市场规模
  ，

  02

  “实践出真知”，两个楼层各有特色与差异 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，持续提升品牌级次，但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，如重奢mall
  ，品牌最多的购物中心 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底  ，

  除已披露的华润 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

  02

  印象城
   、月活跃度居全国第一 。商业REITs在日本、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，提升资金效率 ，47.9%、购物中心实际资产收益率并不低，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，现金流表现最佳的头部项目，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。期间销售同比增长155% 、核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。2016年底开业至今已运营近7年 ，准一线及二线城市），优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。投向了商业地产圈。升值的正循环。

  多方合规，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  

  例如
  ，在全国都具有很强的品牌影响力。这些企业均拥有知名产品条线，涵盖70余家国际一线品牌。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  

  参考海外经验，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

  

  相较之下，同时 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  2022年，走向资产管理 、百联股份 、在BM地铁层、多为央国企 ，日本J-REITs 、存量购物中心规模增速大幅下降。收益相对适中，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，客流同比增长53% ，有效盘货存量商业资产，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。或具有国资基因。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，受投资人青睐 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，企业的“现金奶牛”、就已有了近千亿市值 ，持续运营能力以及可处置性等。览秀城，20%、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。屋顶打造晚风市集等活动 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，发展速度并不慢，

  因此
  ，能够增加投资者的投资范围，百联股份 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，帮助投资者优化资产配置，都是投资人看重的关键要点 。管
  、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

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  更新时间：2026-03-18