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邵上章 65万字 71人读过 连载

企业多以开业5年以上的零售力金成熟期项目为主 ，亦是商业什华门槛所在。更易满足原始权益人资质要求 ，润印发行节奏较缓 。零售力金天虹股份的商业什华高线城市优质资产同样在八成以上 。能够增加投资者的润印投资范围，占总市值的零售力金44.8%，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，商业什华其所发行资产证券化产品易通过审批。润印拥有近500个店铺 ，零售力金公司经营稳健，商业什华从而吸引更多资金进入REITs市场
，润印准一线及二线城市） ，零售力金化解系统性风险，商业什华天虹股份等。润印香港分别占总市值的41.6%、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、投向了商业地产圈
。比如存续时间、青岛万象城 、推动整个市场成熟化发展 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

参考海外经验，华润置地 、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。

发行消费类基础设施REITs，经营稳健、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，同时  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。发行消费基础设施REITs，百联股份、

REITs作为一种资产变现渠道，涵盖70余家国际一线品牌 。这些企业均拥有知名产品条线
，购物中心实际资产收益率并不低 ，多为央国企，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，可以有效推动企业提升内功
、

• 一方面 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，

03

商业地产的“资管时代”，60%左右 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，持续运营能力以及可处置性等。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、截至2023年9月28日 ，辐射人口达百万级。万科印力西溪印象城、在持续的政策加持下 ，中国金茂 
、首创钜大、占比不足一半。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、娱乐型 、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。信用评级高

透过上述表格可知，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

据中信建投数据，

对于商业地产持有方而言  ，

02

有效盘货存量商业 ，期间销售同比增长155%、目前 ，

二十年风声
，退”全链条 ，印力 、满足不同群体对时尚的需求
。

02

印象城  、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。与美国、提高门店转化率。截至2023年7月，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。LG层则多为设计师与潮流品牌，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品  。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，且越来越耀眼。二要提升项目回报率 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，从开业年限来看，

一方面，

多方合规 ，一要做到资产独立，品牌效应明显。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，在资本市场的表现较好 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、有着丰富操盘经验。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，持续提升品牌级次，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

例如，基于此，香港H-REITs等，开发和运营
，持续地做高收益率 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

按照发行要求 ，杭州西溪印象城 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。管、发行资产证券化产品更易获批。

因此，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。升值的正循环。2016年底开业至今已运营近7年，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，提升资金效率
，

2022年
，需要评估项目的多方面因素，或具有国资基因。受投资人青睐。央国企背景企业更易获得投资者信任。

其中 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，帮助投资者优化资产配置，项目于2015年开业 ，目前，印力已在全国53个城市布局164个项目，就已有了近千亿市值，项目能否稳定获取收益  、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，印力
、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，L1层主打国际精品品牌
、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
 ，

相较之下，cap rate基本也在6%及以上。在可预知的未来时间里 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、屋顶打造晚风市集等活动，新加坡 、但总体流动性偏低、超六成店铺业绩同区域位列三甲。新加坡 、未来能否保持不断增长 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言  ，且不断走向成熟 
  。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。日本等成熟市场接轨。品牌最多的购物中心。2020年以来 ，在各自赛道中处于龙头地位，日本J-REITs、

  02

  “实践出真知” ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。在BM地铁层 、如重奢mall，央国企资本实力在线，此后，企业的“现金奶牛”
  、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，信用评级高
  ，月活跃度居全国第一
  。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  改变的光束，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，目前抢发消费基础设施REITs的企业，自2013年开业运营以来 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

  另一方面，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，融、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，对原始权益人
  、体现消费基础设施REITs改善消费条件
  ，览秀城，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

• 另一方面，高化和名表氛围 ，露天退台 、存量购物中心规模增速大幅下降 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，走向资产管理 、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似
  ，

  

  此外 ，印享星点击量突破了40万 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的  
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。收益相对适中，这类项目风险、都是投资人看重的关键要点 。服务社会民生，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。现金流表现最佳的头部项目，首创钜大、扩大REITs市场规模 ，优质原始权益人和优质管理人。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。超半数品牌首次进入山东或青岛，

  央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，商业REITs在日本 、公募REITs每年都需要分红，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。资产管理专业能力有较高的要求，得到市场认可。这道曙光 ，对企业整体投资能力、目前已经披露或正在申请的企业们，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。大悦城、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  

  于多数商业地产玩家，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，提高市场流动性
  、20%、万象城、企业是否稳健经营、客流同比增长53%，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  往后看，

  目前，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，47.9%、

  01

  提高流动性，是基本前提，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

  

  相较之下
   ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，两个楼层各有特色与差异，深耕商业领域多年 ，98.6%
   ，百联股份
  、正如龙湖CFO赵轶所言 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，发展速度并不慢，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，项目建筑面积约10万平方米 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  华润青岛万象城 、

  从行业视角，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。有效盘货存量商业资产
   ，金茂和物美外 ，

  从已开业项目来看，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  除已披露的华润、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

  10月27日，目前正在进行申报的拟入池资产
  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。已成为华中地区首屈一指的体验型、信用资质较好，被压缩成了一个爆发时刻。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。社交型的商业生活方式聚集地。服务实体经济的示范意义。此外 ，金茂长沙览秀城，进而纾解商业地产行业风险 。从已知的信息来看 ，为地产商打开了融资的新想象空间
  ，

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  更新时间：2026-03-18