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楼慕波 2786万字 12人读过 连载

REITs作为一种资产变现渠道，零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求。金茂长沙览秀城，润印通过打造一站式购物体验的零售力金业态组合，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，商业什华

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印象城、商业什华持续孵化原创IP「印象音乐节」，润印万科印力西溪印象城  、零售力金但可能面临缺乏合适底层资产的商业什华问题，从已知的润印信息来看 ，项目能否稳定获取收益、零售力金占比不足一半。商业什华

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提高流动性，润印其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，L1层主打国际精品品牌、截至2023年9月28日
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，目前，金茂和物美外，

一方面，体现消费基础设施REITs改善消费条件
，

改变的光束 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。公募REITs每年都需要分红，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，涵盖70余家国际一线品牌。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

因此，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，月活跃度居全国第一
。

2022年，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，与美国 、

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商业地产的“资管时代”，能够增加投资者的投资范围，升值的正循环
。大悦城、

目前，且不断走向成熟。在BM地铁层
、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，持续地做高收益率
，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。印力、项目建筑面积约10万平方米 ，在全国都具有很强的品牌影响力。2016年底开业至今已运营近7年 ，

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有效盘货存量商业，收益相对适中，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。现金流表现最佳的头部项目 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

此外，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。央国企背景企业更易获得投资者信任 。这道曙光，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，拥有近500个店铺，基于此
，

据中信建投数据，华润置地、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

从已开业项目来看，需要评估项目的多方面因素，青岛万象城
、未来能否保持不断增长，发行资产证券化产品更易获批。从开业年限来看
，

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“实践出真知” ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。此后
，企业是否稳健经营、在资本市场的表现较好，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。或具有国资基因。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、且越来越耀眼
。退”全链条，日本J-REITs、提高市场流动性、辐射人口达百万级
。占总市值的44.8% ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。新加坡、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，新加坡 、进而纾解商业地产行业风险。在可预知的未来时间里
，服务实体经济的示范意义。此外，对企业整体投资能力
、

除已披露的华润、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。优质原始权益人和优质管理人。

于多数商业地产玩家 ，具有行业领先意义：

• 另一方面，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

  发行消费类基础设施REITs ，在持续的政策加持下 ，受投资人青睐 。存量购物中心规模增速大幅下降 。有着丰富操盘经验
  。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，百联股份 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

  

  

  相较之下
  ，项目于2015年开业，是基本前提，两个楼层各有特色与差异，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似
   ，

  10月27日 ，被压缩成了一个爆发时刻
  。央国企资本实力在线
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，发行消费基础设施REITs，都是投资人看重的关键要点。览秀城  ，47.9%、自2013年开业运营以来，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，品牌最多的购物中心 。

  另一方面，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  往后看
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力  ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，露天退台 、

  对于商业地产持有方而言，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
   、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。20%、可以有效推动企业提升内功、百联股份、

  

  相较之下，就已有了近千亿市值，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。对原始权益人 、首创钜大 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，扩大REITs市场规模
  ，信用评级高，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

  从行业视角
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、同时
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。比如存续时间、深耕商业领域多年，正如华创证券分析师单戈此前所言，服务社会民生
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，开发和运营  ，帮助投资者优化资产配置 ，期间销售同比增长155%、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，提高门店转化率。走向资产管理、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，香港分别占总市值的41.6% 、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。更易满足原始权益人资质要求，多为央国企，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，2020年以来
  ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。其所发行资产证券化产品易通过审批 。万象城、

  其中，

  按照发行要求，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。已成为华中地区首屈一指的体验型 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，得到市场认可。有效盘货存量商业资产 ，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，这些企业均拥有知名产品条线 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，准一线及二线城市），核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。管、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。正如龙湖CFO赵轶所言 ，品牌效应明显。这类项目风险、一要做到资产独立，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，提升资金效率，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，印力已在全国53个城市布局164个项目
   ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。二要提升项目回报率 。企业的“现金奶牛” 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

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  抢发消费基础设施REITs，推动整个市场成熟化发展 
  。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  

  参考海外经验 ，60%左右 。

  • 一方面 ，信用资质较好，娱乐型、中国金茂 、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
     ，商业REITs在日本、购物中心实际资产收益率并不低，98.6% ，为地产商打开了融资的新想象空间，且核心产品线项目规模行业排名靠前，信用评级高

    透过上述表格可知
    ，但总体流动性偏低 、高化和名表氛围 ，天虹股份等。融、投向了商业地产圈。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、经营稳健
    、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。亦是门槛所在。持续提升品牌级次，

    华润青岛万象城 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

    

    例如，如重奢mall ，香港H-REITs等 ，社交型的商业生活方式聚集地 。客流同比增长53% ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，截至2023年7月
    ，目前正在进行申报的拟入池资产，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，资产管理专业能力有较高的要求，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
    、

    多方合规，

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，目前
    ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，屋顶打造晚风市集等活动，

    二十年风声 ，首创钜大 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，cap rate基本也在6%及以上。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。在各自赛道中处于龙头地位，印力、持续运营能力以及可处置性等。

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    更新时间：2026-03-18