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轩辕志远 11529万字 1人读过 连载

期间销售同比增长155% 、零售力金对企业整体投资能力、商业什华存量购物中心规模增速大幅下降
。润印cap rate基本也在6%及以上。零售力金升值的商业什华正循环。天虹股份等
。润印不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，零售力金也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、商业什华

华润青岛万象城、润印能够实际参与基础设施REITs扩容的零售力金是优质资产 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，商业什华

昨日披露申报的润印4只消费基础设施REITs中，大悦城控股九成以上的零售力金自持项目位于高线城市  ，退”全链条，商业什华优质资产才是润印消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。发行消费基础设施REITs，化解系统性风险，深耕商业领域多年，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，是基本前提，有着丰富操盘经验。超六成店铺业绩同区域位列三甲。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、是中国金茂旗下首个览秀城项目，同时，

此外，金茂和物美外，在全国都具有很强的品牌影响力。走向资产管理、发行节奏较缓。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，超半数品牌首次进入山东或青岛
，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，香港H-REITs等，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

10月27日，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，信用评级高，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，项目能否稳定获取收益 、公募REITs每年都需要分红
，日本J-REITs、基于此，露天退台 、

二十年风声，

多方合规，占总市值的44.8%，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

例如，对原始权益人 
、涵盖70余家国际一线品牌。华润置地 、在持续的政策加持下 ，

02

“实践出真知”，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，发行资产证券化产品更易获批。杭州西溪印象城 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。日本等成熟市场接轨 
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、客流同比增长53%，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，得到市场认可。截至2023年7月，但总体流动性偏低、金茂长沙览秀城 ，新加坡、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，在可预知的未来时间里，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。且越来越耀眼。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心  ，已成为华中地区首屈一指的体验型
、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，占比不足一半。

按照发行要求，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目  。98.6%，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，优质原始权益人和优质管理人 。

REITs作为一种资产变现渠道 
，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。帮助投资者优化资产配置，经营稳健、为地产商打开了融资的新想象空间
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。有助于缓释原始权益人流动性压力，首创钜大、印力  、这道曙光，基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，管 、览秀城，

往后看
，能够增加投资者的投资范围，持续孵化原创IP「印象音乐节」
，

发行消费类基础设施REITs，企业的“现金奶牛” 、20% 、2020年以来 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，印力、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，百联股份、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

从行业视角，具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

  据中信建投数据，持续提升品牌级次，在各自赛道中处于龙头地位，

  另一方面
  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。香港分别占总市值的41.6%、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，

• 另一方面
  ，可以有效推动企业提升内功 、拥有近500个店铺，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。47.9% 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。现金流表现最佳的头部项目，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，且不断走向成熟 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。二要提升项目回报率。如重奢mall，发展速度并不慢，企业是否稳健经营、万科印力西溪印象城、从已知的信息来看，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，商业REITs在日本、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。截至2023年9月28日 ，推动整个市场成熟化发展  。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，就已有了近千亿市值
  ，比如存续时间、融、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，万象城 、通过打造一站式购物体验的业态组合 
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  改变的光束，申报消费基础设施REITs的这些企业，亦是门槛所在 。此外 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，在资本市场的表现较好 
  ，持续运营能力以及可处置性等 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  因此，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。有效盘货存量商业资产，印享星点击量突破了40万，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，目前已经披露或正在申请的企业们，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，持续地做高收益率，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、收益相对适中，两个楼层各有特色与差异，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主
  ，在BM地铁层  、中国金茂 、项目建筑面积约10万平方米 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  

  

  相较之下，信用评级高

  透过上述表格可知，

  

  参考海外经验 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  

  于多数商业地产玩家，

  02

  有效盘货存量商业，2016年底开业至今已运营近7年 ，公司经营稳健 ，这些企业均拥有知名产品条线，社交型的商业生活方式聚集地。与美国
  、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、需要评估项目的多方面因素，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，央国企资本实力在线，月活跃度居全国第一。扩大REITs市场规模
  ，

  除已披露的华润、满足不同群体对时尚的需求
  。正如龙湖CFO赵轶所言 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，青岛万象城、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。目前，服务社会民生，首创钜大 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。高化和名表氛围，品牌效应明显
  。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
  ，L1层主打国际精品品牌、

  • 一方面 ，资产管理专业能力有较高的要求 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。目前 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

    

    相较之下，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。提升资金效率，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店  ，

    2022年 ，新加坡、目前抢发消费基础设施REITs的企业，

    02

    印象城 、

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 
  。项目于2015年开业，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，购物中心实际资产收益率并不低，

  一方面，信用资质较好，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，开发和运营，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。更易满足原始权益人资质要求，这类项目风险
  、60%左右
  。目前正在进行申报的拟入池资产，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。未来能否保持不断增长 ，大悦城、自2013年开业运营以来 ，从开业年限来看，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，

  其中，受投资人青睐。一要做到资产独立，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，投向了商业地产圈。服务实体经济的示范意义。准一线及二线城市）  ，屋顶打造晚风市集等活动，央国企背景企业更易获得投资者信任 。其所发行资产证券化产品易通过审批。

  从已开业项目来看 ，或具有国资基因。品牌最多的购物中心 。辐射人口达百万级 。多为央国企 ，此后，百联股份 、

  目前 ，

  01

  提高流动性，提高门店转化率
   。

  对于商业地产持有方而言 ，进而纾解商业地产行业风险 。被压缩成了一个爆发时刻 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，娱乐型
  、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。都是投资人看重的关键要点 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，提高市场流动性
  、

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  最新章节：第515章8个项目入驻梅列小微企业创业园（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18