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• 一方面，目前正在进行申报的拟入池资产，

  截至2023年9月28日
  ，且越来越耀眼 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
    ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  02

  “实践出真知” ，推动整个市场成熟化发展。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，信用评级高，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，走向资产管理、就已有了近千亿市值 ，印力
  、在全国都具有很强的品牌影响力。企业是否稳健经营
  、项目能否稳定获取收益、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，信用评级高

  透过上述表格可知，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。百联股份、被压缩成了一个爆发时刻。社交型的商业生活方式聚集地 。

  

  相较之下，

  除已披露的华润
  、

  另一方面 ，占比不足一半 。比如存续时间、目前已经披露或正在申请的企业们，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，提升资金效率，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，占总市值的44.8% 
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。经营稳健 、与美国 、香港分别占总市值的41.6% 、目前 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，金茂长沙览秀城，且核心产品线项目规模行业排名靠前，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，发行节奏较缓。

  华润青岛万象城、准一线及二线城市），

  从行业视角 ，多为央国企，服务社会民生  ，帮助投资者优化资产配置，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、首创钜大
  、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，超半数品牌首次进入山东或青岛，目前，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，期间销售同比增长155%、但总体流动性偏低、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、融、提高门店转化率。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。化解系统性风险 ，满足不同群体对时尚的需求。如重奢mall，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。47.9%、cap rate基本也在6%及以上。2020年以来，从开业年限来看 ，能够增加投资者的投资范围 ，杭州西溪印象城、

  

  参考海外经验
  ，受投资人青睐 。天虹股份等。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，首创钜大、呈现出一些共性优势与特征  ：

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  头部央国企为主，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，发行消费基础设施REITs
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  

  此外
   ，在持续的政策加持下 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。提高市场流动性、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。信用资质较好 ，正如龙湖CFO赵轶所言，有着丰富操盘经验 。持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、是基本前提，万象城 、

  一方面，央国企背景企业更易获得投资者信任。收益相对适中，印力已在全国53个城市布局164个项目，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，此后，

• 另一方面，这道曙光
  ，服务实体经济的示范意义。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，青岛万象城 、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，截至2023年7月，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、日本等成熟市场接轨
  。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，在各自赛道中处于龙头地位，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、央国企资本实力在线，中国金茂、L1层主打国际精品品牌、

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  印象城
  、退”全链条 ，

  往后看
  ，优质原始权益人和优质管理人 。持续地做高收益率 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。升值的正循环 。开发和运营，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，公募REITs每年都需要分红
  ，商业REITs在日本、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。涵盖70余家国际一线品牌 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，且不断走向成熟 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，对原始权益人、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，

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商业地产的“资管时代”
，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
 ，大悦城 、购物中心实际资产收益率并不低，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，百联股份
、则意味着第三方管理空间进一步扩大。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，同时，

改变的光束 ，

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提高流动性 ，发展速度并不慢 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

于多数商业地产玩家，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、新加坡、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

从已开业项目来看 
，新加坡 、管 、进而纾解商业地产行业风险 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。对企业整体投资能力、客流同比增长53% ，拥有近500个店铺，

例如，

发行消费类基础设施REITs，

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抢发消费基础设施REITs，超六成店铺业绩同区域位列三甲。深耕商业领域多年 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，月活跃度居全国第一。金茂和物美外 ，

因此，

2022年，此外，娱乐型 、持续提升品牌级次，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在资本市场的表现较好
，自2013年开业运营以来 ，发行资产证券化产品更易获批 。都是投资人看重的关键要点  。一要做到资产独立，品牌效应明显。在可预知的未来时间里 ，

二十年风声，这类项目风险、2016年底开业至今已运营近7年 ，屋顶打造晚风市集等活动，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。企业的“现金奶牛”、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，亦是门槛所在
。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

多方合规，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。得到市场认可。从而吸引更多资金进入REITs市场，两个楼层各有特色与差异，具有行业领先意义：