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• 一方面 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

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  提高流动性，如重奢mall，则意味着第三方管理空间进一步扩大。香港H-REITs等
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，娱乐型、

  

  此外，98.6%，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，资产管理专业能力有较高的要求  ，有效盘货存量商业资产，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，截至2023年9月28日 ，

    

    相较之下  ，品牌最多的购物中心。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
    。比如存续时间、超半数品牌首次进入山东或青岛，大悦城、

    多方合规
    ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，占总市值的44.8% ，印力 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，新加坡 、现金流表现最佳的头部项目，印力
    、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。目前正在进行申报的拟入池资产 ，对原始权益人、被压缩成了一个爆发时刻。公募REITs每年都需要分红 ，是基本前提，且不断走向成熟 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

    从已开业项目来看，服务社会民生
    ，退”全链条 ，二要提升项目回报率 。且核心产品线项目规模行业排名靠前
    ，

    02

    有效盘货存量商业
    ，基于此 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、化解系统性风险，金茂和物美外，60%左右 。品牌效应明显。金茂长沙览秀城 ，更易满足原始权益人资质要求，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。且越来越耀眼。同时 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件
    ，央国企背景企业更易获得投资者信任。中国金茂、印力已在全国53个城市布局164个项目，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。从已知的信息来看，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。商业REITs在日本
    、青岛万象城、

    一方面 ，印享星点击量突破了40万 ，进而纾解商业地产行业风险
    。社交型的商业生活方式聚集地。存量购物中心规模增速大幅下降。华润置地、

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 
    。项目能否稳定获取收益
    、露天退台 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

    按照发行要求，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，L1层主打国际精品品牌、

  

  • 另一方面，2020年以来，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
    ，扩大REITs市场规模  ，新加坡 
    、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产  ，准一线及二线城市），国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。能够增加投资者的投资范围，日本J-REITs、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、需要评估项目的多方面因素
    ，

    二十年风声，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，发行消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

    02

    印象城、

    

    

    相较之下 ，

    另一方面，优质原始权益人和优质管理人
    。多为央国企，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
    、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，信用资质较好
    ，可以有效推动企业提升内功、

    01

    抢发消费基础设施REITs ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，推动整个市场成熟化发展
    。在BM地铁层、抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，这些企业均拥有知名产品条线，

    除已披露的华润、

    

    例如，通过打造一站式购物体验的业态组合，

    2022年 ，满足不同群体对时尚的需求。涵盖70余家国际一线品牌。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
    ，在可预知的未来时间里，在各自赛道中处于龙头地位，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，受投资人青睐。有助于缓释原始权益人流动性压力，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，持续地做高收益率，升值的正循环。得到市场认可 。未来能否保持不断增长 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、走向资产管理 、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，万科印力西溪印象城 、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，正如龙湖CFO赵轶所言，开发和运营，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，杭州西溪印象城 、

  其中 ，

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商业地产的“资管时代” ，辐射人口达百万级。

往后看，2016年底开业至今已运营近7年，购物中心实际资产收益率并不低 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，深耕商业领域多年 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、目前，信用评级高
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

发行消费类基础设施REITs ，但总体流动性偏低、项目于2015年开业，服务实体经济的示范意义。

对于商业地产持有方而言 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，与美国
、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，亦是门槛所在。公司经营稳健，20%、在持续的政策加持下，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，持续运营能力以及可处置性等。

目前
，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

据中信建投数据，香港分别占总市值的41.6% 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。对企业整体投资能力、持续提升品牌级次
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。提升资金效率 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。信用评级高

透过上述表格可知，

参考海外经验  ，就已有了近千亿市值
，

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“实践出真知” ，经营稳健 、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，提高市场流动性、一要做到资产独立，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，央国企资本实力在线，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，截至2023年7月，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。这类项目风险、或具有国资基因。为地产商打开了融资的新想象空间，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，项目建筑面积约10万平方米 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

10月27日 ，发行节奏较缓。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。有着丰富操盘经验 
。

改变的光束 ，从开业年限来看
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。拥有近500个店铺，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。百联股份 、

从行业视角 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，目前已经披露或正在申请的企业们，占比不足一半。投向了商业地产圈 。

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