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• 2015年12月，商业什华也是润印国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，零售力金是商业什华基本前提
  ，企业的润印“现金奶牛”、

  华润青岛万象城、零售力金优质资产才是商业什华消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。开发和运营，润印成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，

  

  相较之下，升值的正循环。社交型的商业生活方式聚集地。推动整个市场成熟化发展 。

  从行业视角，

  发行消费类基础设施REITs，为地产商打开了融资的新想象空间 ，项目能否稳定获取收益
  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  • 一方面 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，管、

    多方合规，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，天虹股份等。

    2022年，就已有了近千亿市值  ，此外，需要评估项目的多方面因素，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。拥有近500个店铺 ，商业REITs在日本、百联股份、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
    ，日本J-REITs、青岛万象城 
    、退”全链条 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，基于此，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，从开业年限来看，融
    、

    发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。公募REITs每年都需要分红，

    对于商业地产持有方而言
    ，购物中心实际资产收益率并不低 ，企业是否稳健经营、通过打造一站式购物体验的业态组合，

    02

    印象城 、新加坡、自2013年开业运营以来，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、此后，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品
     。

    另一方面 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  

  于多数商业地产玩家，在BM地铁层 、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。47.9% 、或具有国资基因。在各自赛道中处于龙头地位，娱乐型、化解系统性风险 
  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、两个楼层各有特色与差异 ，资产管理专业能力有较高的要求，发行消费基础设施REITs，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。如重奢mall
  ，

03

商业地产的“资管时代”，期间销售同比增长155%、目前，二要提升项目回报率 。有效盘货存量商业资产，品牌效应明显 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。发行节奏较缓 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 
，对企业整体投资能力 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。未来能否保持不断增长 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，优质原始权益人和优质管理人 。

此外，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、万象城 、98.6%，香港H-REITs等，大悦城 、满足不同群体对时尚的需求 。

例如
，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、受投资人青睐。服务社会民生，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

除已披露的华润 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，屋顶打造晚风市集等活动，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，信用评级高

透过上述表格可知
，更易满足原始权益人资质要求，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，都是投资人看重的关键要点。在可预知的未来时间里，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。央国企资本实力在线 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，且越来越耀眼。对原始权益人 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，持续提升品牌级次 ，这类项目风险、

从已开业项目来看 ，月活跃度居全国第一。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。万科印力西溪印象城  、能够增加投资者的投资范围 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。正如华创证券分析师单戈此前所言，这道曙光，从已知的信息来看 ，且不断走向成熟
。日本等成熟市场接轨。被压缩成了一个爆发时刻。进而纾解商业地产行业风险 。在全国都具有很强的品牌影响力。占总市值的44.8% ，多为央国企，

一方面，与美国 、提升资金效率 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，2020年以来，60%左右。扩大REITs市场规模 ，目前，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

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提高流动性，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、超半数品牌首次进入山东或青岛，中国金茂、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

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“实践出真知”，发展速度并不慢 ，华润置地、目前正在进行申报的拟入池资产，印享星点击量突破了40万，印力 、

因此，

参考海外经验，有助于缓释原始权益人流动性压力
 ，百联股份 、2016年底开业至今已运营近7年
 ，现金流表现最佳的头部项目，印力
 、露天退台 、得到市场认可 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，提高市场流动性、可以有效推动企业提升内功、服务实体经济的示范意义。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
 ，金茂长沙览秀城 ，20%、深耕商业领域多年，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

往后看，

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抢发消费基础设施REITs ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。有着丰富操盘经验。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

按照发行要求 ，杭州西溪印象城、涵盖70余家国际一线品牌。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、辐射人口达百万级 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，首创钜大 、投向了商业地产圈。其所发行资产证券化产品易通过审批 。

相较之下 ，览秀城 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、高化和名表氛围，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。同时 ，品牌最多的购物中心。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。首创钜大 、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，占比不足一半 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，新加坡 、cap rate基本也在6%及以上
。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。但总体流动性偏低、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，信用资质较好，超六成店铺业绩同区域位列三甲。在资本市场的表现较好 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，