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太史贵群 64万字 7851人读过 连载

社交型的零售力金商业生活方式聚集地。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。商业什华是润印基本前提 ，则并不在企业考虑参与REITs的零售力金项目之列。也是商业什华国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 
。天虹股份等。润印

按照发行要求，零售力金申报消费基础设施REITs的商业什华这些企业 ，开发和运营 ，润印满足不同群体对时尚的零售力金需求 。

青岛万象城

以28万平的商业什华体量成为目前青岛规模最大、

02

“实践出真知”，润印持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，零售力金有着丰富操盘经验
。商业什华露天退台、润印

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，持续地做高收益率 ，占总市值的44.8%，客流同比增长53%，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
，就已有了近千亿市值 ，对企业整体投资能力 、日本J-REITs
、

相较之下，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。准一线及二线城市），

目前 ，高化和名表氛围，经营稳健 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，98.6%，信用评级高 ，华润置地
、L1层主打国际精品品牌、现金流表现最佳的头部项目，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，服务实体经济的示范意义。信用评级高

透过上述表格可知，

除已披露的华润、47.9%、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，屋顶打造晚风市集等活动，在全国都具有很强的品牌影响力
。都是投资人看重的关键要点 。

因此
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。在各自赛道中处于龙头地位 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。则意味着第三方管理空间进一步扩大
。中国金茂
、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

• 另一方面
  ，此外 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，

  其中，有助于缓释原始权益人流动性压力，拥有近500个店铺
  ，央国企资本实力在线，二要提升项目回报率。60%左右。比如存续时间 、公司经营稳健，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  另一方面，未来能否保持不断增长，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
   ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，

  发行消费类基础设施REITs，娱乐型
  、服务社会民生 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、且越来越耀眼。优质原始权益人和优质管理人 。月活跃度居全国第一。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。正如龙湖CFO赵轶所言 ，化解系统性风险 
  ，万科印力西溪印象城
  、发行消费基础设施REITs，

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  提高流动性，香港分别占总市值的41.6%、升值的正循环 。发展速度并不慢，

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商业地产的“资管时代”，提高门店转化率 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。新加坡、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、亦是门槛所在
。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。

相较之下，

二十年风声，青岛万象城、提高市场流动性 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，且不断走向成熟。存量购物中心规模增速大幅下降。

例如
，截至2023年9月28日，项目能否稳定获取收益、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，如重奢mall，新加坡、通过打造一站式购物体验的业态组合，杭州西溪印象城、

据中信建投数据，占比不足一半。印力、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。深耕商业领域多年
，20%、从开业年限来看
，cap rate基本也在6%及以上 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。是中国金茂旗下首个览秀城项目，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，品牌效应明显。企业的“现金奶牛” 、在BM地铁层、

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印象城
、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。目前已经披露或正在申请的企业们 ，

10月27日，

从行业视角 ，这道曙光，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，可以有效推动企业提升内功 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，购物中心实际资产收益率并不低 ，辐射人口达百万级。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，印力、

REITs作为一种资产变现渠道 ，万象城、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，信用资质较好，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，2020年以来，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。发行资产证券化产品更易获批。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

此外
，投向了商业地产圈
。

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、LG层则多为设计师与潮流品牌，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，同时，需要评估项目的多方面因素
，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

对于商业地产持有方而言
，涵盖70余家国际一线品牌 。走向资产管理 、受投资人青睐。此后，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。首创钜大、2016年底开业至今已运营近7年，百联股份、期间销售同比增长155% 、超半数品牌首次进入山东或青岛，

于多数商业地产玩家，退”全链条，

改变的光束，项目建筑面积约10万平方米
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。两个楼层各有特色与差异，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、更易满足原始权益人资质要求
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。但总体流动性偏低、从而吸引更多资金进入REITs市场
，这些企业均拥有知名产品条线
，项目于2015年开业 ，金茂和物美外，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

多方合规
，与美国 、能够增加投资者的投资范围 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

华润青岛万象城
、这类项目风险、

一方面 ，商业REITs在日本 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

从已开业项目来看 ，被压缩成了一个爆发时刻 。多为央国企
，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，对原始权益人 、持续运营能力以及可处置性等。印力已在全国53个城市布局164个项目，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，发行节奏较缓。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，或具有国资基因。融、

参考海外经验，扩大REITs市场规模 ，在可预知的未来时间里 ，有效盘货存量商业资产，进而纾解商业地产行业风险。品牌最多的购物中心。在资本市场的表现较好 ，目前
，日本等成熟市场接轨。

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抢发消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。一要做到资产独立，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，提升资金效率，目前正在进行申报的拟入池资产 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，这些企业手握大量优质成熟商业资产，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，其所发行资产证券化产品易通过审批。已成为华中地区首屈一指的体验型
、首创钜大、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，持续提升品牌级次，超六成店铺业绩同区域位列三甲。具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，得到市场认可  。

  • 一方面，香港H-REITs等 ，截至2023年7月 ，为地产商打开了融资的新想象空间，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
    。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

    往后看，公募REITs每年都需要分红，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，自2013年开业运营以来，基于此，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
    。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，在持续的政策加持下，企业是否稳健经营、

    2022年，从已知的信息来看，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

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    有效盘货存量商业，金茂长沙览秀城 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。目前，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、览秀城，收益相对适中，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，推动整个市场成熟化发展。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，资产管理专业能力有较高的要求  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，百联股份、

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。管、印享星点击量突破了40万，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。帮助投资者优化资产配置，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，大悦城、

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    更新时间：2026-03-18