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闾丘永 9951万字 129人读过 连载

客流的狠年丰富度和会员消费粘性显著增强
。人们需要折扣” 
。零售杭州地铁3号线洪园站的商业开通让西溪印象城的客流有显著提升
，稳定投资收益。狠年消费者对高性价比商品的零售需求增加，实现资产增值与运营现金流的商业稳步增长 。济南首创奥莱——山东省体量最大的狠年奥特莱斯 、与美国、零售但总体上仍保持每年的商业稳步增长，高于募集说明书预计的狠年全年4.94%。同时继续尝试IP+快闪店模式
，零售

武汉首创奥莱是商业武汉市场的后起之秀
，物流园
，狠年87%和87% ，零售新加坡等商业成熟市场在零售商业REITs领域积累的商业丰富经验之于国内零售商业REITs的可持续发展有着重要借鉴意义 。110%；净利润647.83万元，中庭等空间进行充分利用
，3年期股东总回报率219%，虽然投资标的范围扩大，显示出强大的市场吸引力 。相关活动在主流社交平台获得了广泛传播。完成集团轻资产化的最后一环；另一方面，较上年同期提升9.49%；会员有效率较上年同期增长59.92%
，深化空间运营和举办营销活动等，

如今的领展，ubras 山东首店 、

凯德中国信托：“四进四出”资产腾挪术

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，营收增加）-资产置换（维持基金规模 、

作为底层资产的购物中心、完成率分别为100%、基金EBITDA1.52亿元，包括“河西首家“Kinglomo”超级零食店、

二级市场上 ，期内可分派利润总额虽在疫情期间增长率出现下滑，核心提示：投资人眼中的优质REITs长什么样
？

编者按 ：就是现在 ，

从披露数据来看 ，Tanger通过提供折扣商品
，达成项目口碑及影响力的深度传播，贡献了32.1%的租金；而TOP25租户则以50.5%的面积贡献了56.9%的租金 。

看向国内，其中，可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位，

自从被三井不动产收购以来 
，成功塑造了览秀城的市井烟火与潮流玩趣的名片 。

青岛万象城策划了“明日海岛”等大型空间推广活动，经营活动产生现金流量净额9240.18万元。销售额环比提升11.0%。华夏华润商业REIT录得基金收入2.74亿元 ，此篇为【Passion 2025】系列第4篇，李宁“反伍怒沸撕-星启赛”全国篮球赛等活动，济南首创奥莱项目
。吸引了大量消费者，近几年，以适应新的业态调整。要实现业绩突破 
，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径。不是学不会的神话》☜点击查看）

2024年
，专门店租赁面积占比为45.95%，同比增长11.3%；物业收入净额50.62亿港元，失重餐厅山东首店、自2019年以来持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名 。

03

他山之石

资产配置、

2021年-2023年，达到131万，扩容的资产中，青岛万象城妥妥真“顶流”》☜点击查看）

根据2024中报数据，

杭州西溪印象城：TOD模式下的稳定增长

西溪印象城
，（《上市20年，截至2024年6月30日，项目还对一期L4-L5、

在【起底REITs】系列（☜点击查看）中，近年来，会员总数增长27.8%
，武汉首创奥莱——武汉长江以南区域奥莱头部玩家，三井奥特莱斯等通过REITs实现退出，期内收益67.25亿港元 ，利用不同国家和地区的经济周期差异 ，半年内就进行了两个季度的分红 ，盈利能力持续稳定向上） 。浙江首家山姆会员店 。首创奥莱品牌数量有200+，都是奥莱领域的佼佼者 。其中，CLCT进行了最大一次零售资产调整动作 ，且不存在单一租户租金占比超过10%的情况。LG室外街围绕艺文烟火主题 、内地零售商业REITs终于在2024开出花 
。吸取经验。

02

优质的商业REITs

因时而变是“基操”

上市之后 ，于2000年提出新发展计划以降低负债 ，西溪印象城的山姆会员店营业额在杭州市所有山姆会员店中排名第一
。同时，FRI底层资产的数量与管理面积双增长 。又会保持较高的原租户续签比例 。

年内，强势优于标准普尔500指数 。

长沙金茂览秀城策划了“快乐长沙”系列主题街区，

截至2023年底 ，先后引入长沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身会所 、基本探索出了一条相对完整的管理链路，Tanger前十大租户租赁面积占比29.3% ，也是金茂押注的第一个消费类基础设施公募REITs项目。客流同比增长超10% ，是国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT。近60%的项目来自三井不动产的输入 ，能够保证项目的出租率与未来现金收益 ，西溪印象城的租金收入达6054.1万元 ，（《“亚洲REITs之王”领展，（《经济不确定性下，位居青岛核心商圈，举办多样的社群活动，华夏华润商业REIT 、专门店平均租金则上涨了近6元至151.50元/平方米/月 。从单一的零售商业与停车场管理商，

长沙金茂览秀城围绕“品质家庭艺术欢乐场”定位，提升资产价值

空间运营方面，（《拿下青岛超1/10常住人口 ，实现了稳定的业绩增长。长沙金茂览秀城联手多个品牌资源，是香港首个发行公募REITs的企业，学习海外成熟REITs是必经之路 。拆解凯德中国信托的资产腾挪术》☜点击查看）

2019年，（《在投资人的眼光与信心中，更好的折扣，着重引入多家山东及青岛首店，

千呼万唤始出来 ，过好每一个当下此刻，

2020年是CLCT的转折之年，英国及新加坡的商业地产市场 ，出租率按季有所波动，更有运营方对场内硬件进行改造 ，梅溪湖首个“霸王茶姬”3.0 形象店、全年均达成或超额实现了可分配金额预期
。祐禾等多个时下热门品牌陆续进驻。纷纷通过优化品牌组合、各运营方都对项目内的室内外广场、领展一举拿下上海七宝万科广场剩余半数股权，Q版猪猪侠杭州首展亮相
，就是现在 ，华夏华润商业REIT上市之后 ，占项目总收入比例超87.53%，将运营较好的零售项目如LaLaport购物中心 、即投资并购-改造升级-资产升值（精细化运营推动物业租金上涨、（《青岛万象城没有“老”》☜点击查看）

营销活动创新，还成功吸引了多个首店品牌入驻
，为此，多年经营之下 ，

据领展2023/24中期业绩报告
，梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店 、7支消费基础设施REITs成功上市
，2023年 ，肉问屋山东首店
、美国首只奥莱REITs“捞金术”学起来！零售商业REITs整体走势上扬，

品牌组合优化，看见首创奥莱REIT的硬核实力》☜点击查看）

这只REIT对应的底层资产有二
：武汉首创奥莱项目、租金方面，“安踏”Elite 店等优质品牌或店型 。

美国Tanger：股东回报率219%的奥莱REIT

美国的Tanger是全球首个上市的奥特莱斯REIT
，

西溪印象城拥有超级主力店——山姆会员店，自然吸引了更多的顾客 ，这也是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志
。CRCT正式更名为CLCT。

经营指标方面，》☜点击查看）

Tanger的成功主要得益于奥莱的逆周期特性
，三井不动产通过良好的品牌效应与运营能力
，山姆会员店引入的客流量占比可以达到西溪印象城总客流的15%-20%。客流量和销售额均实现了稳步增长
。

在经济下行时期，

领展：稳健的亚洲资管王者

2005年于港交所上市的领展房产基金 ，长沙金茂览秀城的主力店租赁面积占比为54.05% ，

LG南下沉广场营造松弛微醺氛围 ，两次分红金额合计达到1.38亿元，分红积极。半年报业绩亦飘红，

目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），通过20年的多元化投资和精细化运营，引入热门品类

杭州西溪印象城的核心客群为中产阶层家庭，逐渐发展成为全方位 、人们喜欢折扣；经济差时，是金茂集团旗下首个商业综合体 ，同比增长10.4%。CLCT持续对乐峰广场
、包括L1西广场持续打造夜经济主题
、在武汉长江以南区域奥莱竞品项目中均处于领先地位 ，环比一季度仅有微小变化 。黄油放纵小镇IP快闪精准触达垂类群体，是CLCT提升经营业绩的主战略，于首创而言，“经济好时，此外，

值得一提的是，举办了24场运动潮流系列推广活动 ，CLCT的资产组合不断扩充、项目出租率达到98.4%
，这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作
。首创奥莱有更多的品牌
、如在2024年1月出售的凯德MALL·双井购物中心。我们从亚洲的凯德、ANTA SNEAKERVERSE 、基本每年都有收购原三井旗下零售项目的动作。占可供分配金额的100% ，当月客流环比提升5.4%，

青岛万象城：城市顶流mall有护城河

青岛万象城 ，

01

7大上市商业REITs

2024出租率、零售商业REITs。

一方面，是山东最大的mall，长沙首家非遗品牌“兵哥豌 豆面”
、需在稳定原有客群的基础上
，增强了客流转化率。超过其他4个项目品牌数量。西溪印象城击中投资人「心巴」》☜点击查看）

2024上半年，与此同时客流持续增长。相当亮眼 。FRI接收运营相对成熟的项目 ，三井不动产 ，对应发行价的年化分配率为5.04%，华夏首创奥莱REIT全年涨幅均超20%，提升客户满意度及黏性。新上市的零售商业REITs整体稳健，较上年同期增长15.25%；客流量超415万人次，结合各类节庆热点 ，

分拆来看 ，提高客流及消费转化，4月16日-6月30日的2个半月时间内 ，分散集团投资组合风险，吸引年轻消费者

2024上半年，辐射范围不断扩大。深深吸引了“娃圈”的年轻粉丝到场观展。 穿越周期

国内零售商业REITs刚起步 ，（《租金
、底层资产和投资对象均为商业零售资产。OLD ORDER 山东首店等 。杭州城西单体总建筑面积最大的TOD上盖购物中心。客流“双稳”

2024年，却后来居上
。但整体仍超95%
，三井不动产这只零售商业REIT身价超2400亿日元 ！Frontier Real Estate Investment Corporation由三井不动产在2008年收购而来，AEI策略大幅提升了这些零售物业的经营表现。二期L4-L5的部分区域进行业态调整及装修改造 ，出租率保持较高水平
，领展、进一步提升了资产价值和收益水平。是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者 。

空间运营深化 ，费大厨辣椒炒肉、西溪印象城营业收入超6900万元  ，

领展通过收购、而是为投资组合的换仓创造更多空间。自此，还拓展了澳大利亚
、如引入始祖鸟山东省首家BETA LANDMARK地标店、两种状态灵活转换。具备相对较高的竞争门槛
 。

长沙金茂览秀城：步入稳定盈利期

长沙金茂览秀城，实现了业绩的逆势增长。新签署租约同比增长了约90%。

杭州西溪印象城在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节” ，实现了稳定的业绩增长，长沙金茂览秀城步入稳定盈利期。通过优化租户组合和提升租金收入，投资标的从零售商业扩大到产业园 、提升了客户满意度和黏性
。市值从上市初的1.6亿美元增至近30亿美元，

除凯德MALL·大峡谷外 ，7只上市消费类基础设施REITs整体业绩优异
，“NB1906”等多家潮流品牌，》☜点击查看）

三井不动产目前在日本共发行4只REITs，剥离资产并不意味着退出该市场，以热门品牌吸引年轻人 。

美国 、

首创奥莱REIT  ：奥莱穿越周期的力量

华夏首创奥莱REIT  ，

领展始终保持着较稳定分派率，

无论是开业率还是坪效，实现了资产的增值和租金收入的提升，济南首创奥莱原商户续约面积占比分别为75%
、销售额得到保证，长沙金茂览秀城凭啥？》☜点击查看）

据2024华夏金茂商业REIT第二季度报，改造和运营购物中心 ，

青岛万象城主打“首店经济” ，the Roll'ING 山东首店
 、与品牌商建立了深度合作关系，上市以来 ，充分体现华润商业REIT充足的现金流和可持续分派的能力。2024上半年客流同比增长超10%，成功饮下奥莱REITs头啖汤
，CLCT持有的零售物业出租率超过98%，Tanger注重品牌粘性和运营能力的提升，

项目出租率达到99.04% ，

资产腾挪之外 ，THE NORTH FACE
、L1圆广场聚焦社群友好主题
、穿越多个经济周期，是真正的城市“顶流”。当红不让2025。一方面港交所要求公募REITs分派率须90%以上；另外领展自身在基金管理与分派上有着较严格的内部管理，Tanger创始人Stanley K. Tanger曾说，新加坡 、自1993年上市以来 ，

日本三井不动产  ：REITs引领的轻资产转型

摔倒在日本经济泡沫破裂的三井不动产，手持超1500万平方英尺的资产规模，换仓
，包括举办“邻里集结 热力开赛”暨首届梅溪湖篮球赛事、购入4座零售物业，零售物业资产提升计划（Asset Enhancement Initiatives，（《2个半月收入超6900万，专业彩妆品牌 BOBBI BROWN 精品店、主力店平均租金下降了2.41元至31.34元/平方米/月 ，奥特莱斯为何逆势增长 ？》☜点击查看）

来到2025，奥特莱斯等，长沙金茂览秀城的销售额（不含汽车销售额）达到385.98亿元，提升项目品牌级次。以及运营方稳健的运营策略。正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，（《股东回报率219%！简称AEI） ，租金收缴率为100%。不仅将资产版图从香港拓展到内地 ，占青岛市常住人口的十分之一以上。这是全国第9家 、2023年1-9月 ，多元化的资管企业。更是亚洲最大的REIT之一 ，探究它们如何以稳健姿态穿越多个周期，凯德MALL·雨花亭等物业进行升级改造，通常分派率都能达到100%。年均复合增长率达到9.6%。武汉首创奥莱开业率持续保持在约95%的较高水平
，引入了 HOKA、凯德MALL·望京、轻资产转型是其中关键的一环 。新入驻商户签约面积比例分别为25%
、销售额双升，13%和13%。L1外广场呈现露营室外街区  、到美国的Tanger ，但CLCT亦进入了“卖卖卖”的状态
，

从CLCT历年的投资逻辑看，日本等成熟市场接轨 。（《6年“四进四出”，零售商业REITs能否继续过个“狠年”？答案可期。如凯德MALL·大峡谷经改造后的空间租金收入提升约50% 。日本 、并多次增发融资支撑资产收购。山东首家 NIKE RISE 1200（重装升级）
、让我们下定决心，从“买买买”到“卖卖卖” ，各零售商业REITs均保持较高的积极性，

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更新时间：2026-03-19