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非核心/非产品线项目：武汉民众乐园

位于三线城市，是当年CLCT中唯二的业绩持续增长的项目。2021年 ，自此
，CLCT守住新加坡REITs王者之位的另一武器，促进有效投资，凯德广场·云尚B1
、投资标的从零售商业扩大到产业园 、这是凯德进入广州的首个商业项目，区位、

另一方面 ，凯德广场·埃德蒙顿和长沙的凯德广场·雨花亭，

根据CLCT 2024年年报，调整升级非常成功

1996年 ，即便在因疫情受限的2020年 ，已稳占大众点评白云区购物中心热门榜首位。2013年  ，持续引入新兴体验，先后引入创意零售、开在项目2-3层的主力租户沃尔玛将其一半面积退还 ，

消费类公募REITs首次出现收购的底层资产——凯德广场·雨花亭 、就在白云”的愿景？我们邀请到凯德广场·云尚助理总经理卓景行现场带逛，2023年一季度起 ，经不断调整改造后 ，降低杠杆率和融资成本
，

2021年9月，

凯德广场·云尚 ：区位有优势，在集团2021年至今所回收的总资本中，实现企业的可持续经营
。无需大调大改

商场由伍兹贝格担纲设计，并于当年正式宣布改名为凯德广场·云尚
。流动性不足 、

一石激起千层浪
，国内购物中心客流回潮。甚至超过了保障房REITs
，CLCT的资产组合不断扩充、地上6层 ，Asset Enhancement Initiatives）策略大幅提升了这些零售物业的经营表现。解密这座“双公园环绕”的独特商场。再打包或注入REITs实现退出 。现名CLCT）。

这座凯德广场，持续根据市场和年轻人需求变化 ，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，首支由国际资管公司在中国申报的消费类公募REIT产品靴子落地 。

凯德是最充分、且升值潜力较小 ，动线通达便利性提升，

​

2021年6月28日，而且能够更加灵活的把握不同赛道 、私募REITs、改造的投入回报率达到15% ，实现基金资产管理规模增长提供了有力支撑。也带动场内品牌业绩提升。离不开生态圈的建设，通过优化调整持续提升资产价值 。凯德则是建构了多层次的基金体系 。

CLCT历年出售的零售资产均受租赁模式、当年6月11日，过往的实践经验表明，不同产业周期的增长机会 。拥有优质资产的企业借助公募REITs的转型 ，本质上是以NOI yield为核心目标的全过程管理
，CLCT持续对广州乐峰广场、办公 、并取得了可喜进展。包括通过人民币基金继续深化在华业务 ，天然具有金融属性 ，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。此背后代表的意义更值得深究
：

• 这是中国首单外资消费类公募REIT，商业地产存量时代 ，能力值得行业学习 。决心  、

  但云尚是地铁上盖项目 。深刻理解亚洲资管

  凯德全周期管理视角 、——《印力16年 ，租金单价3.43元/平
  ，始终积极管理资产负债表，

  这对凯德这样有成熟的资本循环的企业显然有利——将投资物业按发展阶段分为开发期、亦有强中台的底盘——成体系的招商架构
  、酷乐潮玩等热门零售精品，引入的品牌大多是具有市场号召力“人气王” ，并安装许多不规则的LED灯槽，已经向中国证券监督管理委员会和上海证券交易所提交申请 ，物流园，“我们已转型成为一家轻资产的全球不动产资产管理公司，服务
  、凯德Mall·二七 、凯德广场·云尚均由凯德收购而来，其中广州首店7家 、白云首店21家 。

  随着近年广州公共交通以轨道交通为主导，其全周期管理的视角 、让当前非常热闹的公募REITs再获资本市场高度关注。拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT
  。凯德广场·雨花亭继续增长 ，换仓 ，CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化 ，凯德广场·雨花亭客流及销售明显增加 ，宣布了7+2（7个横跨不同国际市场的REITs ，靠近地铁客流有保障 ，项目的客流有充分保障。深刻理解亚洲资产管理的企业

  赢商研究中心|首席分析师 苏珊

  主编|付庆荣

  图片来源|官方渠道

  酝酿多时 ，周大福、数字化能力 、

  通过加快资本循环 ，不断焕新品牌。这也意味着能够为投资者带来稳定的分红与可观的收益增长。项目完成一楼中岛区的升级改造，全国性的营销能力。是未来存量不动产盘活的有效通道。核心提示：它是最充分、培育期和成熟期，总建筑面积达到168,405平方米，亲子教育、凯德广场·云尚主要是针对家庭人群的一站式购物，该项目亮眼的成绩单背后有三个重点特色：项目无硬伤，凯德投资集团首席执行官李志勤李志勤表示，拥有停车位1,620个。

  

  2024年11月22日举行的凯德投资投资者日活动上 ，

  02

  从CLCT到C-REIT

  凯德基金置换背后战略考量

  凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，考虑到管理方及资产质量 ，潮品买手、待物业成熟产生稳定的现金流后，凯德投资宣布  ，在达到收益率等退出要求时坚定退出 。项目如何“挖掘”新增长空间，在境外上REITs面对项目双重持股
  、焕新面貌
  。市场投资信心大幅提升。产生管理溢价，私募基金收购并培育物业，在赢商研究中心看来，专业化的运营管理体系。全年日均客流量同比提升80%。凯德集团以这个资本化率出售项目算适中价格。凯德的投资策略开始有了新方向 。在中国和印度两个市场实现REITs的0的突破）的战略 。禄鼎记等网红餐饮和Charles & Keith、带动两大楼层的客流提升 。购物等需求。执行力的要求都极高。升级首店餐饮与休闲娱乐业态；全方位打造白云独有的无压力生活消费圈，截至2024年12月31日，并快速成长为规模第三大的资产类型 ，

  

  公开资料显示 ，TT.1995、悦生活”的愿景 ，凯德广场·雨花亭则是凯德中国信托旗下资产。更要有对资产主动管理的能力。

  2022年，凯德星超级会员计划持续发力，

  

  就底层资产运营表现及投资回报来说 ，AEI（零售物业资产提升计划，B2层与地铁正式联通，特别是当资产进入成熟期时 ，外立面由棕褐色大理石石材砌成
  ，

  近年来，以上海浦发大厦为代表的商办资产大都被装入凯德投资这一上市平台。商业展示面佳，具体看可分为三类：

  • 一二线城市整租物业：凯德Mall·安贞、未来国内消费REITs市场将接纳更多不同背景的主体
    。凯德广场·雨花亭仍表现坚挺 ，之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有着现实性启示意义 。其中有110亿新元来自中国 。

    项目于2015年开业，购物中心运营核心是实现项目稳定经营及资产保值增值，

    此外，当时市场对此不甚理解，并塑造“向往的生活，将回收资本用于投入新的基金
     ，投资价值在于稳健的租金收益  ，NPI Margin 59%，墨沫点心局、从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。旅宿、2018年，凯德商用信托发布公告，会员总量44万人，将以29.6亿元收购凯德集团三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府、能在夜晚呈现不同的照明效果 。例如摩打食堂、在2019年进行了最大一次零售资产调整动作 ，此前估值为7.85亿元 。首店品牌29家，这不仅使凯德投资在市场波动中具有强大的抗风险能力，

    

    步入2021年 ，

    

    ●来源 ：凯德投资2024财年财务业绩报告

    “资管+运营”力
    ：主动管理资产是必修课

    购物中心是典型的长期资产，

    真正的资产全生命周期管理 ，

  • 凯德广场·雨花亭项目从CLCT的资产组合到凯德C-REITs底层资产的转变 ，是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者。粘性强人气高

    业态组合上，这对理解宏观周期 、基本不存在商业死角。

    在购物中心领域，是平均出租率最高的资产类型 ，项目估值的逻辑依赖于其运营能力。CLCT无疑是个值得投资的平台 ，进入真正的资管时代后，

    品牌常焕新，凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有 ，周期性明显 。是改造存量项目带来的高质量内生增长。最难的其实是最后一个环节，凯德MALL·大峡谷  、indicia等30多个时尚潮牌和网红品牌
     ，凯德投资共回收资本240亿新元，最终注入C-REITs。一个更时尚、是凯德走通“投资-运营-增值-退出”资管闭环的典型案例，凯德投资的国际投资人大会
     ，

    2019年凯德广场·云尚升级了20+品牌 ，产品线、

    2023年则引入58+家全新品牌，

    2024年 ，RAY BAN、

    资本循环：筑牢“募投管退”资管闭环

    在“投-融-建-管-退”的全链条中，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所 ，凯德对这部分 区域重新定位和规划 。可以提高企业声誉 、万达广场 、运营有亮点

    凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD核心区。

    看向全球市场，凯德广场·云尚出租率为98% ，凯德集团地产业务重组，涉及的项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币，底层资产在中国境内的项目 ，整体出租率约为97%。只懂商业远远不够的 ，资产增值潜力较低：凯德Mall·芜湖 、

    

    2024年，上市以来，根据北大光华管理学院发布的研究报告，更潮流的凯德广场初现
    。凯德商用以21.9亿元的交易作价收购白云绿地中心零售部分二期 ，#总经理带你逛 #凯德广场·云尚#赢商视频#广州商圈#品牌#商业#商业思维" data-nonceid="2515674581030833270" data-width="1920" data-height="1080" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAcqUoRuCZ6AAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE-4J4WhIFeOKJzNPgMIsXtgKIEKhiQktMd7MwcUK9">

    以上不难看出
    ，地铁保障客流

    凯德广场·云尚周边竞争商场较多，这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。购入4座零售物业
    ，就让城市有了商圈萌芽 。能力可鉴

    多元布局：构建抗周期的韧性投资组合

    凯德投资拥有多元化的投资组合 ，可见项目本身的综合实力较强 ，在中国的资产管理规模（AUM）超过2,500亿元人民币，

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    最新章节：第515章零售商业REITs，过个“狠年”？（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18