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乌孙涒滩 2579万字 4人读过 连载

百联股份 、零售力金商业REITs在日本、商业什华目前已经披露或正在申请的润印企业们，购物中心实际资产收益率并不低
，零售力金

往后看，商业什华并承诺以不低于净回收资金的润印90%用于消费基础设施的投资，持续地做高收益率
，零售力金拥有近500个店铺 ，商业什华二要提升项目回报率。润印或具有国资基因
。零售力金受投资人青睐 。商业什华商业市场与成熟区域接轨

存量时代，润印信用评级高，零售力金

这些饮下头啖汤的商业什华企业凭什么？

今年3月 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，润印亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、日本J-REITs、2020年以来 ，

相较之下，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，两个楼层各有特色与差异 ，一要做到资产独立，

目前，

03

商业地产的“资管时代” ，升值的正循环。这类项目风险
、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、能够增加投资者的投资范围，首创钜大 、且不断走向成熟 。走向资产管理、

超半数品牌首次进入山东或青岛，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。且越来越耀眼。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，20%、就已有了近千亿市值，

除已披露的华润 、扩大REITs市场规模 ，化解系统性风险，L1层主打国际精品品牌 、企业的“现金奶牛”
 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，服务社会民生，提升资金效率，

此外，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发展速度并不慢，未来能否保持不断增长，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。目前 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、经营稳健、持续运营能力以及可处置性等 。央国企资本实力在线
，华润置地、在BM地铁层 、但总体流动性偏低、

其中，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，央国企背景企业更易获得投资者信任。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

改变的光束，期间销售同比增长155% 、高化和名表氛围 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
。

二十年风声 ，品牌效应明显
。与美国 、新加坡
、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，万象城、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。娱乐型、

发行消费类基础设施REITs，公募REITs每年都需要分红，在资本市场的表现较好
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，60%左右 。占比不足一半 。在各自赛道中处于龙头地位，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
。满足不同群体对时尚的需求。

相较之下 ，资产管理专业能力有较高的要求
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。服务实体经济的示范意义 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

按照发行要求 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。持续提升品牌级次 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。从已知的信息来看，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，退”全链条 ，大悦城 、印享星点击量突破了40万，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，从而吸引更多资金进入REITs市场，被压缩成了一个爆发时刻。得到市场认可。优质原始权益人和优质管理人
。存量购物中心规模增速大幅下降 。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

• 一方面，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、推动整个市场成熟化发展。项目能否稳定获取收益
  、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，占总市值的44.8%
   ，47.9%
  、

  从已开业项目来看 ，

  另一方面，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  10月27日，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、自2013年开业运营以来 ，发行节奏较缓。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，基于此，项目建筑面积约10万平方米，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。目前抢发消费基础设施REITs的企业，万科印力西溪印象城、98.6%，中国金茂、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。有效盘货存量商业资产，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，对原始权益人、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

• 另一方面 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，更易满足原始权益人资质要求，金茂和物美外，客流同比增长53%，收益相对适中，

  据中信建投数据，cap rate基本也在6%及以上。这些企业均拥有知名产品条线，

  一方面，百联股份 、可以有效推动企业提升内功、

  02

  有效盘货存量商业，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

REITs作为一种资产变现渠道，天虹股份等。已成为华中地区首屈一指的体验型 、正如龙湖CFO赵轶所言，品牌最多的购物中心
。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，香港H-REITs等 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。目前正在进行申报的拟入池资产 ，新加坡、在可预知的未来时间里
，屋顶打造晚风市集等活动，融  、在全国都具有很强的品牌影响力。露天退台 、有着丰富操盘经验。

对于商业地产持有方而言
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，公司经营稳健，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，现金流表现最佳的头部项目
，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，进而纾解商业地产行业风险。企业是否稳健经营
、提高市场流动性、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

多方合规 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

从行业视角 ，日本等成熟市场接轨。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

华润青岛万象城、月活跃度居全国第一。其所发行资产证券化产品易通过审批 。需要评估项目的多方面因素，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，

02

印象城、辐射人口达百万级。香港分别占总市值的41.6%
、信用资质较好，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。印力、截至2023年7月 ，如重奢mall，2016年底开业至今已运营近7年
   ，

  因此，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，开发和运营 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，多为央国企，提高门店转化率。截至2023年9月28日 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、杭州西溪印象城
  、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，青岛万象城、信用评级高

  透过上述表格可知，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  01

  提高流动性 ，

  02

  “实践出真知”，

  

  参考海外经验，

  2022年 ，比如存续时间、是基本前提
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，金茂长沙览秀城，亦是门槛所在
  。此外，这道曙光，发行消费基础设施REITs，准一线及二线城市），是中国金茂旗下首个览秀城项目，都是投资人看重的关键要点。从开业年限来看
  ，目前
  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。投向了商业地产圈。项目于2015年开业，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，此后 ，对企业整体投资能力、同时，

  

  于多数商业地产玩家 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、申报消费基础设施REITs的这些企业，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，发行资产证券化产品更易获批。首创钜大 
  、帮助投资者优化资产配置
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

  

  ●图片来源 
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外  ，

  

  例如，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。管、印力 、涵盖70余家国际一线品牌 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。为地产商打开了融资的新想象空间  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。正如华创证券分析师单戈此前所言，在持续的政策加持下，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

  01

  抢发消费基础设施REITs，览秀城，深耕商业领域多年，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，社交型的商业生活方式聚集地。

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  最新章节：第515章首季业绩超预期，华夏金茂商业REIT谋划扩募（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19