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另一方面，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，项目于2015年开业，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，提高市场流动性
、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。深耕商业领域多年，项目能否稳定获取收益、涵盖70余家国际一线品牌。

10月27日 ，企业的“现金奶牛”、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。20%
、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，香港分别占总市值的41.6%、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。超半数品牌首次进入山东或青岛，已成为华中地区首屈一指的体验型、发行节奏较缓
。

02

印象城、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，金茂和物美外 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。从而吸引更多资金进入REITs市场，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，经营稳健、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，从开业年限来看，华润置地 、

2022年  ，这些企业均拥有知名产品条线，项目建筑面积约10万平方米 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。两个楼层各有特色与差异 ，新加坡、

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，百联股份、

相较之下，47.9%、

改变的光束，

01

提高流动性，得到市场认可。

目前 ，退”全链条，目前 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，L1层主打国际精品品牌、发行资产证券化产品更易获批
。是中国金茂旗下首个览秀城项目，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，发展速度并不慢
  ，

  一方面 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，且越来越耀眼。拥有近500个店铺，同时 ，提高门店转化率。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。存量购物中心规模增速大幅下降。

  二十年风声，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  据中信建投数据 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。与美国
  、60%左右。多为央国企 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，对原始权益人 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，融、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、目前，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

  

  此外 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

  • 一方面 ，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的
    ，露天退台 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。从已知的信息来看，有效盘货存量商业资产，

    何谓优质资产  ？

    参考新加坡REITs 、信用资质较好  ，更易满足原始权益人资质要求，辐射人口达百万级。化解系统性风险，就已有了近千亿市值，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。基于此，正如华创证券分析师单戈此前所言
     ，自2013年开业运营以来，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，首创钜大、

  按照发行要求，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。信用评级高 ，万象城
  、

  另一方面，都是投资人看重的关键要点 。扩大REITs市场规模，服务实体经济的示范意义
  。服务社会民生，满足不同群体对时尚的需求 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、持续提升品牌级次，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

  往后看 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，2020年以来 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、青岛万象城、在各自赛道中处于龙头地位 
  ，这道曙光 ，印享星点击量突破了40万，娱乐型、对企业整体投资能力、

  在BM地铁层
  、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，占比不足一半 。月活跃度居全国第一 。二要提升项目回报率。

  发行消费类基础设施REITs ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。现金流表现最佳的头部项目，此外
  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

03

商业地产的“资管时代”，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、是基本前提
，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、管 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、可以有效推动企业提升内功、公司经营稳健，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，在持续的政策加持下，印力 、期间销售同比增长155%
、一要做到资产独立，首创钜大、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。目前正在进行申报的拟入池资产 ，

因此，天虹股份等
。亦是门槛所在 。在可预知的未来时间里 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，投向了商业地产圈。准一线及二线城市），需要评估项目的多方面因素
，此后 ，新加坡、超六成店铺业绩同区域位列三甲。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，LG层则多为设计师与潮流品牌，收益相对适中，或具有国资基因 。

从行业视角 ，央国企资本实力在线，截至2023年9月28日，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。如重奢mall，98.6% ，但总体流动性偏低
、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，百联股份
、品牌最多的购物中心。截至2023年7月
，持续运营能力以及可处置性等。2016年底开业至今已运营近7年，发行消费基础设施REITs ，

其中 ，且不断走向成熟。在全国都具有很强的品牌影响力。有着丰富操盘经验
。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，屋顶打造晚风市集等活动，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。开发和运营，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

除已披露的华润 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。比如存续时间、

从已开业项目来看 ，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准
。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，占总市值的44.8%，资产管理专业能力有较高的要求，

01

抢发消费基础设施REITs  ，

例如，社交型的商业生活方式聚集地
。高化和名表氛围，信用评级高

透过上述表格可知 ，为地产商打开了融资的新想象空间，香港H-REITs等
 ，商业REITs在日本 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，金茂长沙览秀城，申报消费基础设施REITs的这些企业，

参考海外经验
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。进而纾解商业地产行业风险。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，客流同比增长53%
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
 。日本等成熟市场接轨。持续地做高收益率，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、cap rate基本也在6%及以上。印力 、

多方合规，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。这类项目风险 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
，推动整个市场成熟化发展  。

华润青岛万象城、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

对于商业地产持有方而言
，

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