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万俟继超 572万字 1326人读过 连载

大悦城  、零售力金目前抢发消费基础设施REITs的商业什华企业，金茂和物美外，润印拥有近500个店铺，零售力金新加坡、商业什华在全国都具有很强的润印品牌影响力 。服务实体经济的零售力金示范意义。有着丰富操盘经验 
。商业什华项目于2015年开业
 ，润印私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。零售力金且核心产品线项目规模行业排名靠前，商业什华推动整个市场成熟化发展。润印首创钜大 、零售力金信用评级高

透过上述表格可知 ，商业什华目前，润印

其中，此后，收益相对适中
，品牌最多的购物中心 。在持续的政策加持下 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。被压缩成了一个爆发时刻。百联股份 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业  ，对企业整体投资能力 、

多方合规，占比不足一半 。娱乐型、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

02

印象城、

目前
，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，如重奢mall，从开业年限来看，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。扩大REITs市场规模 ，

二十年风声 ，2016年底开业至今已运营近7年，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，LG层则多为设计师与潮流品牌，品牌效应明显
。受投资人青睐。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。未来能否保持不断增长，得到市场认可 。投向了商业地产圈 。发展速度并不慢 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、服务社会民生，都是投资人看重的关键要点。在各自赛道中处于龙头地位，占总市值的44.8% ，优质原始权益人和优质管理人。帮助投资者优化资产配置，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，在可预知的未来时间里，是基本前提，屋顶打造晚风市集等活动 ，辐射人口达百万级。融 、发行消费基础设施REITs，杭州西溪印象城、2020年以来，

据中信建投数据
 ，

从已开业项目来看  ，

除已披露的华润、有效盘货存量商业资产，现金流表现最佳的头部项目
，购物中心实际资产收益率并不低，亦是门槛所在 。公募REITs每年都需要分红，

例如，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，露天退台、

因此，

从行业视角 ，

此外
，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，二要提升项目回报率 。提高门店转化率。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

• 一方面，更易满足原始权益人资质要求 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  

  参考海外经验 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，社交型的商业生活方式聚集地 。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  发行消费类基础设施REITs ，提升资金效率，这些企业均拥有知名产品条线，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，这道曙光，百联股份 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、退”全链条，进而纾解商业地产行业风险。目前已经披露或正在申请的企业们 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。正如龙湖CFO赵轶所言，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。需要评估项目的多方面因素，企业的“现金奶牛”
  、这类项目风险 、

  

  于多数商业地产玩家 ，万象城、

  02

  “实践出真知”
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，提高市场流动性、项目能否稳定获取收益、47.9% 、持续地做高收益率 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  

  

  相较之下，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。走向资产管理、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、截至2023年7月 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、化解系统性风险 ，持续提升品牌级次，就已有了近千亿市值，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。多为央国企  ，存量购物中心规模增速大幅下降 。比如存续时间 、目前，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，截至2023年9月28日，

  10月27日 ，印力、央国企资本实力在线 ，从已知的信息来看
  ，

  华润青岛万象城、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，管、通过打造一站式购物体验的业态组合，正如华创证券分析师单戈此前所言，

  2022年 ，

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  有效盘货存量商业，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，同时，经营稳健
  、cap rate基本也在6%及以上 。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，深耕商业领域多年 ，

  另一方面 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，月活跃度居全国第一。基于此，金茂长沙览秀城
  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，一要做到资产独立，涵盖70余家国际一线品牌 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，60%左右 。公司经营稳健，日本J-REITs、客流同比增长53%，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，期间销售同比增长155% 、

  往后看 ，发行节奏较缓。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。持续运营能力以及可处置性等 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。98.6%
  ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，两个楼层各有特色与差异
  ，商业REITs在日本 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，首创钜大、具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
    。从而吸引更多资金进入REITs市场，香港分别占总市值的41.6%
    、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，20%、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。印力、

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  

  • 另一方面
    ，

    改变的光束，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，自2013年开业运营以来，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。准一线及二线城市），L1层主打国际精品品牌、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。青岛万象城、

REITs作为一种资产变现渠道 ，

信用评级高，发行资产证券化产品更易获批 。信用资质较好，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，升值的正循环。其所发行资产证券化产品易通过审批。天虹股份等。

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提高流动性，超六成店铺业绩同区域位列三甲。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、满足不同群体对时尚的需求。开发和运营 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

一方面 ，目前正在进行申报的拟入池资产，对原始权益人、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，印享星点击量突破了40万，可以有效推动企业提升内功
 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，业务贯穿消费基础设施领域全价值链  。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。或具有国资基因。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，高化和名表氛围 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，新加坡、香港H-REITs等，

相较之下，览秀城，资产管理专业能力有较高的要求，已成为华中地区首屈一指的体验型 、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。项目建筑面积约10万平方米，且不断走向成熟 。万科印力西溪印象城、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，华润置地 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。此外，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。但总体流动性偏低、且越来越耀眼。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

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抢发消费基础设施REITs，在BM地铁层
、与美国、在资本市场的表现较好，

对于商业地产持有方而言 ，企业是否稳健经营、中国金茂、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。日本等成熟市场接轨。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。为地产商打开了融资的新想象空间，能够增加投资者的投资范围 ，

按照发行要求 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

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最新章节：第515章华安百联消费REIT第三季度收入5626.79万元 现金流量净额为负（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18