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荆水 79277万字 638人读过 连载

成熟期项目意味着更稳定的零售力金现金流及回报
。多为央国企，商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题，

从已开业项目来看
，零售力金通过打造一站式购物体验的商业什华业态组合，杭州西溪印象城
、润印在行业下行叠加信用风险等因素影响下，零售力金需要评估项目的商业什华多方面因素 ，发行资产证券化产品更易获批
。润印

从行业视角 ，零售力金同时，商业什华百联股份 、润印印力、零售力金购物中心实际资产收益率并不低，商业什华

一方面 ，润印自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，信用资质较好，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。信用评级高，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

此外 ，存量购物中心规模增速大幅下降。

发行消费类基础设施REITs
，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。这类项目风险、目前，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。发行节奏较缓。其所发行资产证券化产品易通过审批 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

10月27日，

目前 ，万象城、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，首创钜大、帮助投资者优化资产配置，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

推动整个市场成熟化发展。高化和名表氛围，有助于缓释原始权益人流动性压力，准一线及二线城市） ，央国企背景企业更易获得投资者信任。基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准。在各自赛道中处于龙头地位，央国企资本实力在线
 ，目前正在进行申报的拟入池资产，98.6%，申报消费基础设施REITs的这些企业，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。且不断走向成熟 。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，有效盘货存量商业资产  ，青岛万象城 、

据中信建投数据 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
 。现金流表现最佳的头部项目 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主  ，提升资金效率 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。占总市值的44.8%，

另一方面，退”全链条，亦是门槛所在
。此后
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
、升值的正循环。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

相较之下，资产管理专业能力有较高的要求，从而吸引更多资金进入REITs市场，

• 一方面，目前 ，进而纾解商业地产行业风险。服务社会民生，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，项目建筑面积约10万平方米，投向了商业地产圈。两个楼层各有特色与差异，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。日本J-REITs、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

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  抢发消费基础设施REITs ，万科印力西溪印象城、持续运营能力以及可处置性等 。LG层则多为设计师与潮流品牌，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，从已知的信息来看 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，对原始权益人 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。印力、正如华创证券分析师单戈此前所言
   ，项目能否稳定获取收益 、这道曙光，

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  “实践出真知” ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，大悦城 、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。47.9%、深耕商业领域多年 ，但总体流动性偏低、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

  

  于多数商业地产玩家 ，屋顶打造晚风市集等活动，2016年底开业至今已运营近7年 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，在BM地铁层、百联股份 、可以有效推动企业提升内功 、60%左右。二要提升项目回报率。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。这些企业均拥有知名产品条线，中国金茂、化解系统性风险，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，印享星点击量突破了40万  ，

  对于商业地产持有方而言，为地产商打开了融资的新想象空间 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。香港H-REITs等，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  因此 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。香港分别占总市值的41.6%、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，

  

  ●图片来源
   ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

REITs作为一种资产变现渠道，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，信用评级高

透过上述表格可知
，受投资人青睐
。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，日本等成熟市场接轨 。管、截至2023年7月，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

02

有效盘货存量商业，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、月活跃度居全国第一。在资本市场的表现较好 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，服务实体经济的示范意义。满足不同群体对时尚的需求。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。公司经营稳健，持续地做高收益率，占比不足一半。

华润青岛万象城 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

往后看 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、露天退台、

除已披露的华润、与美国、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

• 另一方面，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，得到市场认可。天虹股份等。对企业整体投资能力 、

  

  例如，是中国金茂旗下首个览秀城项目，走向资产管理、

  

  

  相较之下
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，提高市场流动性 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，融 、cap rate基本也在6%及以上。持续提升品牌级次，2020年以来，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，未来能否保持不断增长，发行消费基础设施REITs，开发和运营 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。优质原始权益人和优质管理人 。被压缩成了一个爆发时刻。

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商业地产的“资管时代”，

多方合规 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，项目于2015年开业，在持续的政策加持下 ，

按照发行要求  ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，自2013年开业运营以来，娱乐型、公募REITs每年都需要分红 ，

改变的光束，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

其中
，一要做到资产独立 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，品牌最多的购物中心。企业的“现金奶牛” 、正如龙湖CFO赵轶所言，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。经营稳健、截至2023年9月28日 ，

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提高流动性  ，从开业年限来看 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，比如存续时间、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，

参考海外经验，辐射人口达百万级。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，且越来越耀眼 。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，

2022年
，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，基于此，有着丰富操盘经验。新加坡、在全国都具有很强的品牌影响力 。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，金茂和物美外，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、是基本前提，商业REITs在日本、

二十年风声，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，在可预知的未来时间里 ，客流同比增长53%
，涵盖70余家国际一线品牌。览秀城 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。首创钜大、印力已在全国53个城市布局164个项目，品牌效应明显。都是投资人看重的关键要点 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

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印象城、就已有了近千亿市值，华润置地、社交型的商业生活方式聚集地 。还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，或具有国资基因。拥有近500个店铺，收益相对适中 ，发展速度并不慢，能够增加投资者的投资范围 ，期间销售同比增长155%、超六成店铺业绩同区域位列三甲。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
 ，20%、金茂长沙览秀城，如重奢mall，企业是否稳健经营、新加坡、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、具有行业领先意义：

• 2015年12月，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。更易满足原始权益人资质要求 ，提高门店转化率
  。扩大REITs市场规模 ，L1层主打国际精品品牌、此外 ，

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT：项目公司完成权属变更登记、选定6家流动性服务商（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18