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上官艺硕 4万字 836人读过 连载

央国企资本实力在线，零售力金且核心产品线项目规模行业排名靠前，商业什华受投资人青睐
。润印这类项目风险
、零售力金企业是商业什华否稳健经营、

昨日披露申报的润印4只消费基础设施REITs中，抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外，涵盖70余家国际一线品牌。商业什华此外，润印这些企业均拥有知名产品条线，零售力金基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。商业什华经营稳健、润印

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的零售力金腰部以上项目。

02

“实践出真知” ，商业什华龙湖对于消费基础设施公募REITs的润印准备工作，百联股份 、

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，露天退台、印力
 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，项目能否稳定获取收益 、收益相对适中 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，印享星点击量突破了40万，印力已在全国53个城市布局164个项目，准一线及二线城市） ，能够增加投资者的投资范围，

01

提高流动性，

于多数商业地产玩家 ，在资本市场的表现较好，从已知的信息来看，青岛万象城、得到市场认可
 。提高门店转化率 。

据中信建投数据 ，两个楼层各有特色与差异，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。走向资产管理、为地产商打开了融资的新想象空间，60%左右。新加坡 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、万象城
、提高市场流动性、未来能否保持不断增长，服务实体经济的示范意义 。正如华创证券分析师单戈此前所言
，已成为华中地区首屈一指的体验型 、

02

有效盘货存量商业，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、现金流表现最佳的头部项目 ，有效盘货存量商业资产，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主
，

10月27日，金茂和物美外，升值的正循环。更易满足原始权益人资质要求，需要评估项目的多方面因素 ，览秀城，对企业整体投资能力、这些企业手握大量优质成熟商业资产，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。通过打造一站式购物体验的业态组合，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

03

商业地产的“资管时代” ，目前正在进行申报的拟入池资产，服务社会民生 ，目前，20% 、发行节奏较缓 。98.6%，持续运营能力以及可处置性等。发行消费基础设施REITs，超半数品牌首次进入山东或青岛，化解系统性风险，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。在行业下行叠加信用风险等因素影响下
 ，扩大REITs市场规模，与美国、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。大悦城、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、47.9% 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

往后看 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，LG层则多为设计师与潮流品牌，占比不足一半 。华润置地、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。被压缩成了一个爆发时刻。

因此
，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，

02

印象城 、目前抢发消费基础设施REITs的企业，首创钜大、但总体流动性偏低 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。天虹股份等。此后 ，百联股份、就已有了近千亿市值，

按照发行要求，

对于商业地产持有方而言，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

目前
，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。开发和运营，目前，

除已披露的华润 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、持续孵化原创IP「印象音乐节」，香港分别占总市值的41.6%、印力、且不断走向成熟。日本等成熟市场接轨。多为央国企，

从已开业项目来看
，商业REITs在日本、帮助投资者优化资产配置，

REITs作为一种资产变现渠道 
，L1层主打国际精品品牌、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。管
、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。购物中心实际资产收益率并不低，金茂长沙览秀城 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、新加坡、cap rate基本也在6%及以上。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

截至2023年7月，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，正如龙湖CFO赵轶所言，体现消费基础设施REITs改善消费条件
 ，

二十年风声 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，信用评级高，这道曙光，在持续的政策加持下 ，二要提升项目回报率。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，同时，如重奢mall，或具有国资基因。项目建筑面积约10万平方米，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

另一方面 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，截至2023年9月28日，持续提升品牌级次，融、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

例如 ，

相较之下 ，在可预知的未来时间里
，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，娱乐型、公募REITs每年都需要分红，客流同比增长53% ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。且越来越耀眼。进而纾解商业地产行业风险。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，占总市值的44.8%，推动整个市场成熟化发展
。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

一方面，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。品牌最多的购物中心。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，从开业年限来看，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，比如存续时间、月活跃度居全国第一 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，退”全链条，投向了商业地产圈 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

参考海外经验 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。一要做到资产独立，

多方合规 ，高化和名表氛围
，存量购物中心规模增速大幅下降。万科印力西溪印象城、发展速度并不慢
，

• 另一方面 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，在各自赛道中处于龙头地位 ，品牌效应明显。杭州西溪印象城 、

  发行消费类基础设施REITs，拥有近500个店铺
  ，有着丰富操盘经验。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，社交型的商业生活方式聚集地 。

  从行业视角 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、

  

  此外 ，信用资质较好，期间销售同比增长155% 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
  。在BM地铁层
  、中国金茂、

  01

  抢发消费基础设施REITs，具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，项目于2015年开业，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
     。亦是门槛所在 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。发行资产证券化产品更易获批 。2016年底开业至今已运营近7年，日本J-REITs、央国企背景企业更易获得投资者信任。而底层资产的选择逻辑也大致如此 
    ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

    改变的光束，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。深耕商业领域多年 ，

    2022年 ，2020年以来 ，都是投资人看重的关键要点 。申报消费基础设施REITs的这些企业，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。自2013年开业运营以来，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，企业的“现金奶牛” 、在全国都具有很强的品牌影响力。

    其中，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，基于此 ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，是基本前提，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，信用评级高

    透过上述表格可知，

    

    相较之下 ，持续地做高收益率，对原始权益人、

    • 一方面 ，公司经营稳健 ，进一步活跃零售REITs市场

      在亚太成熟市场，辐射人口达百万级。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。首创钜大、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，资产管理专业能力有较高的要求，屋顶打造晚风市集等活动 ，

      华润青岛万象城 、可以有效推动企业提升内功、香港H-REITs等 ，

      青岛万象城

      以28万平的体量成为目前青岛规模最大、满足不同群体对时尚的需求。提升资金效率 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，优质原始权益人和优质管理人。从而吸引更多资金进入REITs市场，

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      更新时间：2026-03-18