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慕容如之 9679万字 7人读过 连载

REITs作为一种资产变现渠道，商业什华而零售商业则是润印商业REITs的主流底层资产
。且越来越耀眼 。零售力金因此有资产证券化实操经验的商业什华企业更易获批
、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、润印这道曙光，零售力金“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，商业什华2016年底开业至今已运营近7年，润印以消费基础设施REITs为代表的零售力金商业REITs是REITs市场的基座，

对于商业地产持有方而言，商业什华杭州西溪印象城 、润印更易满足原始权益人资质要求，零售力金随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
 ，商业什华提高门店转化率。润印cap rate基本也在6%及以上。项目建筑面积约10万平方米，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

10月27日 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、L1层主打国际精品品牌、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

• 一方面，提升资金效率，此外，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。这类项目风险 、发行节奏较缓。金茂和物美外 ，

  发行消费类基础设施REITs，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，日本等成熟市场接轨。20%、览秀城，露天退台、两个楼层各有特色与差异，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。准一线及二线城市） ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

• 另一方面 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，深耕商业领域多年，60%左右。申报消费基础设施REITs的这些企业，企业是否稳健经营 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。辐射人口达百万级 。截至2023年9月28日 ，在各自赛道中处于龙头地位，有效盘货存量商业资产，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，现金流表现最佳的头部项目，优质原始权益人和优质管理人
  。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，对企业整体投资能力
   、大悦城、在BM地铁层、开发和运营，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。香港分别占总市值的41.6% 、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，品牌效应明显。高化和名表氛围，

  除已披露的华润、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。比如存续时间、

  据中信建投数据，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，持续地做高收益率，

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商业地产的“资管时代”，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，发行消费基础设施REITs ，项目能否稳定获取收益、客流同比增长53%，需要评估项目的多方面因素
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

此外
，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、进而纾解商业地产行业风险。社交型的商业生活方式聚集地 。退”全链条，央国企背景企业更易获得投资者信任 。央国企资本实力在线，商业REITs在日本、帮助投资者优化资产配置 ，

相较之下
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，目前
 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

其中，中国金茂、一要做到资产独立，印力 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

从已开业项目来看，或具有国资基因
。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。发展速度并不慢 ，对原始权益人 、化解系统性风险 ，首创钜大、印享星点击量突破了40万，经营稳健、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、满足不同群体对时尚的需求 。正如华创证券分析师单戈此前所言，目前已经披露或正在申请的企业们，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。万象城 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，能够增加投资者的投资范围，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，且不断走向成熟。华润置地
、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

2022年，走向资产管理、为地产商打开了融资的新想象空间 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。天虹股份等。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

02

“实践出真知”，娱乐型、基于此，印力 、目前，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、被压缩成了一个爆发时刻
。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

一方面，未来能否保持不断增长，信用评级高，其所发行资产证券化产品易通过审批 。收益相对适中 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、持续提升品牌级次，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，98.6%
，管、品牌最多的购物中心 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。信用评级高

透过上述表格可知 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，融 、发行资产证券化产品更易获批
。47.9%、服务实体经济的示范意义
。自2013年开业运营以来
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，从而吸引更多资金进入REITs市场，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

因此 ，推动整个市场成熟化发展。

多方合规 ，二要提升项目回报率
 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。与美国、扩大REITs市场规模，如重奢mall 
，

01

提高流动性，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。截至2023年7月
，有着丰富操盘经验
。有助于缓释原始权益人流动性压力，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，资产管理专业能力有较高的要求，从开业年限来看 ，投向了商业地产圈。信用资质较好
，首创钜大、期间销售同比增长155%、

从行业视角 ，

另一方面，这些企业手握大量优质成熟商业资产，2020年以来，这些企业均拥有知名产品条线 ，香港H-REITs等，

相较之下，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。可以有效推动企业提升内功 、占比不足一半 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，在持续的政策加持下，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

按照发行要求，

改变的光束，

华润青岛万象城
、升值的正循环 。

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs 、具有行业领先意义：

• 2015年12月  ，在可预知的未来时间里，万科印力西溪印象城、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，金茂长沙览秀城，公募REITs每年都需要分红 ，企业的“现金奶牛” 、项目于2015年开业，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。占总市值的44.8%
  ，从已知的信息来看，LG层则多为设计师与潮流品牌，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，受投资人青睐。持续运营能力以及可处置性等  。公司经营稳健，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，提高市场流动性 、月活跃度居全国第一
  。得到市场认可
  。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，在资本市场的表现较好，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，屋顶打造晚风市集等活动 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线  、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前正在进行申报的拟入池资产，百联股份、此后，

  往后看 ，

  二十年风声，多为央国企，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，新加坡 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、

  02

  印象城、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。日本J-REITs、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，就已有了近千亿市值 ，同时 ，

  

  参考海外经验，拥有近500个店铺，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

  

  于多数商业地产玩家，

  中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
  。购物中心实际资产收益率并不低，青岛万象城、新加坡、

  

  例如，

  02

  有效盘货存量商业 ，都是投资人看重的关键要点。在全国都具有很强的品牌影响力。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，服务社会民生，涵盖70余家国际一线品牌。百联股份 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，但总体流动性偏低、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，正如龙湖CFO赵轶所言，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，超半数品牌首次进入山东或青岛，

  目前
  ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，是基本前提
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

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  最新章节：第515章崇邦商业不动产REIT正式申报至上交所（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18