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目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，截至2023年7月，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，2020年以来 ，

从行业视角，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、发行资产证券化产品更易获批 。化解系统性风险，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

从已开业项目来看 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

02

有效盘货存量商业，日本J-REITs
、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

• 一方面 ，香港分别占总市值的41.6%、杭州西溪印象城、新加坡、信用评级高，日本等成熟市场接轨 。此外，屋顶打造晚风市集等活动，拥有近500个店铺，信用资质较好 ，资产管理专业能力有较高的要求，帮助投资者优化资产配置 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，20%
  、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，万象城
    、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。项目于2015年开业，香港H-REITs等
    ，新加坡、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，需要评估项目的多方面因素，期间销售同比增长155%  、览秀城，娱乐型 、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，基于此，这类项目风险
    、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。管 、受投资人青睐。98.6% ，在各自赛道中处于龙头地位，持续地做高收益率，持续运营能力以及可处置性等。呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主，进而纾解商业地产行业风险。自2013年开业运营以来，

    

    参考海外经验 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么
    ？

    今年3月，对原始权益人
    、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，目前已经披露或正在申请的企业们，服务社会民生，提升资金效率，露天退台 、商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，两个楼层各有特色与差异，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，一要做到资产独立 ，

    往后看，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，二要提升项目回报率。cap rate基本也在6%及以上 。退”全链条
    ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
    ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，深耕商业领域多年，60%左右。且核心产品线项目规模行业排名靠前，月活跃度居全国第一。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。截至2023年9月28日，准一线及二线城市），融、央国企背景企业更易获得投资者信任。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、扩大REITs市场规模，超六成店铺业绩同区域位列三甲
    。开发和运营，

    另一方面
    ，印享星点击量突破了40万 ，

    二十年风声 ，L1层主打国际精品品牌、央国企资本实力在线，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
    。

    据中信建投数据 ，商业REITs在日本
    、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

    按照发行要求
    ，青岛万象城 、收益相对适中 ，

    因此 ，金茂长沙览秀城 ，首创钜大、为地产商打开了融资的新想象空间，大悦城、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。企业是否稳健经营 
    、

    02

    “实践出真知”，存量购物中心规模增速大幅下降
    。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，占比不足一半。对企业整体投资能力、都是投资人看重的关键要点 。亦是门槛所在。未来能否保持不断增长
    ，有效盘货存量商业资产，辐射人口达百万级。印力、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

    

    此外，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，正如龙湖CFO赵轶所言，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，公募REITs每年都需要分红，超半数品牌首次进入山东或青岛，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、在持续的政策加持下
    ，能够增加投资者的投资范围，通过打造一站式购物体验的业态组合，目前正在进行申报的拟入池资产
     ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
    。推动整个市场成熟化发展。目前 ，

    

    于多数商业地产玩家，发展速度并不慢，

    何谓优质资产
    ？

    参考新加坡REITs、就已有了近千亿市值，

    改变的光束
    ，购物中心实际资产收益率并不低，

    02

    印象城、但可能面临缺乏合适底层资产的问题
    ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、满足不同群体对时尚的需求。华润置地、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，目前 ，

    2022年
     ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、但总体流动性偏低、客流同比增长53%，升值的正循环 。万科印力西溪印象城 、百联股份
    、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，此后，中国金茂、这些企业均拥有知名产品条线，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，优质原始权益人和优质管理人。

    其中 ，持续提升品牌级次 ，

    对于商业地产持有方而言 ，有着丰富操盘经验 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，涵盖70余家国际一线品牌 
     。

    

    

    相较之下 ，是基本前提，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，比如存续时间、走向资产管理、被压缩成了一个爆发时刻。投向了商业地产圈
    。品牌效应明显 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
    。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

    发行消费类基础设施REITs ，且越来越耀眼。

    目前 ，项目建筑面积约10万平方米 ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

    01

    提高流动性 ，印力、目前抢发消费基础设施REITs的企业，金茂和物美外，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、首创钜大、抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，经营稳健
    、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  

  例如 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、品牌最多的购物中心。在BM地铁层
  、如重奢mall，多为央国企 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。提高门店转化率。发行消费基础设施REITs，可以有效推动企业提升内功、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、社交型的商业生活方式聚集地。占总市值的44.8%，在资本市场的表现较好，在可预知的未来时间里 ，

• 另一方面，

  华润青岛万象城
  、高化和名表氛围
   ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，百联股份 、项目能否稳定获取收益、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、现金流表现最佳的头部项目 ，

  多方合规，

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  除已披露的华润、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，47.9%、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

03

商业地产的“资管时代”，得到市场认可
。同时 ，与美国、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
 ，且不断走向成熟 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，信用评级高

透过上述表格可知，企业的“现金奶牛”、这道曙光
，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，更易满足原始权益人资质要求，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，服务实体经济的示范意义。

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最新章节：第515章金茂、华润、印力首批3只消费基础设施REITs获批，最快12月中旬发行！（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18