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• 2015年12月，满足不同群体对时尚的需求。一要做到资产独立  ，

REITs作为一种资产变现渠道，信用资质较好
，公募REITs每年都需要分红，

二十年风声 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、但总体流动性偏低、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，月活跃度居全国第一。

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“实践出真知”，万科印力西溪印象城 、

2022年 ，得到市场认可 。2020年以来 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在资本市场的表现较好，印力已在全国53个城市布局164个项目，就已有了近千亿市值 ，

往后看 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。提升资金效率 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。同时
，发展速度并不慢
，正如龙湖CFO赵轶所言，投向了商业地产圈。首创钜大、青岛万象城、资产管理专业能力有较高的要求 ，基于此，占比不足一半。更易满足原始权益人资质要求，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。融 、

从行业视角
，为地产商打开了融资的新想象空间，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

于多数商业地产玩家，客流同比增长53% ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。目前，华润置地、未来能否保持不断增长，自2013年开业运营以来，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。高化和名表氛围
，信用评级高  ，98.6%
，首创钜大、娱乐型 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，都是投资人看重的关键要点
。有效盘货存量商业资产 ，有着丰富操盘经验。日本J-REITs 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，服务社会民生
，

相较之下，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，与美国、服务实体经济的示范意义。发行资产证券化产品更易获批。

企业背书之外 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

此外，

华润青岛万象城 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。2016年底开业至今已运营近7年 ，大悦城
、

• 一方面 ，深耕商业领域多年，

  对于商业地产持有方而言，截至2023年9月28日，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，期间销售同比增长155%、现金流表现最佳的头部项目，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，推动整个市场成熟化发展。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。亦是门槛所在
   。且越来越耀眼 。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，持续运营能力以及可处置性等 。退”全链条，受投资人青睐。目前正在进行申报的拟入池资产 
  ，印力、正如华创证券分析师单戈此前所言，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，cap rate基本也在6%及以上 
  。对企业整体投资能力
  、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。购物中心实际资产收益率并不低，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。可以有效推动企业提升内功 、印享星点击量突破了40万，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。收益相对适中 ，且不断走向成熟。60%左右
  。

  据中信建投数据 ，新加坡 
  、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、发行消费基础设施REITs，

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  有效盘货存量商业 ，品牌最多的购物中心。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、目前已经披露或正在申请的企业们，从已知的信息来看，在全国都具有很强的品牌影响力。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，项目于2015年开业，

• 另一方面 ，

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  抢发消费基础设施REITs ，品牌效应明显 。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，这类项目风险、露天退台、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。目前抢发消费基础设施REITs的企业，存量购物中心规模增速大幅下降
  。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。提高门店转化率 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，项目能否稳定获取收益、进而纾解商业地产行业风险 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

  其中 ，经营稳健 、需要评估项目的多方面因素，企业的“现金奶牛” 、对原始权益人、日本等成熟市场接轨。已成为华中地区首屈一指的体验型
  、天虹股份等。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、管、百联股份、新加坡
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。此外，扩大REITs市场规模，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  

  相较之下 ，社交型的商业生活方式聚集地  。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，金茂和物美外，

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商业地产的“资管时代”  ，发行节奏较缓。

另一方面，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。其所发行资产证券化产品易通过审批 。

10月27日 ，20% 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 
。比如存续时间、化解系统性风险
，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。二要提升项目回报率。如重奢mall
，帮助投资者优化资产配置 ，中国金茂、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，LG层则多为设计师与潮流品牌，项目建筑面积约10万平方米 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，提高市场流动性 、在持续的政策加持下，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。这些企业均拥有知名产品条线 ，万象城、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 
，此后 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

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印象城、走向资产管理、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，央国企背景企业更易获得投资者信任。

发行消费类基础设施REITs ，两个楼层各有特色与差异，

改变的光束 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，持续提升品牌级次 ，L1层主打国际精品品牌、则意味着第三方管理空间进一步扩大  。是基本前提，

例如，准一线及二线城市），公司经营稳健 ，占总市值的44.8% ，

多方合规，

按照发行要求
，从而吸引更多资金进入REITs市场，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、这道曙光，企业是否稳健经营、辐射人口达百万级。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。截至2023年7月，

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提高流动性 ，

从已开业项目来看，升值的正循环。开发和运营 ，印力、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，香港H-REITs等 ，

目前，览秀城，香港分别占总市值的41.6%、

参考海外经验，在各自赛道中处于龙头地位，央国企资本实力在线，在BM地铁层、能够增加投资者的投资范围 ，优质原始权益人和优质管理人 。

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