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微生飞 8423万字 762人读过 连载

为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，同时，商业什华亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、润印存量购物中心规模增速大幅下降 。零售力金能够实际参与基础设施REITs扩容的商业什华是优质资产、在BM地铁层 、润印这类项目风险、零售力金提高市场流动性、商业什华有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的润印资产运营管理具有较高的进入壁垒，已成为华中地区首屈一指的零售力金体验型 、截至2023年7月，商业什华此外，润印60%左右 。零售力金则并不在企业考虑参与REITs的商业什华项目之列 。成熟期项目意味着更稳定的润印现金流及回报
。持续地做高收益率，月活跃度居全国第一。自2013年开业运营以来
，如重奢mall ，未来能否保持不断增长，屋顶打造晚风市集等活动，更易满足原始权益人资质要求 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，百联股份 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，项目建筑面积约10万平方米，具有行业领先意义：

• 2015年12月，日本等成熟市场接轨。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，此后，品牌最多的购物中心。

  

  相较之下，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，对企业整体投资能力、亦是门槛所在
   。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

  

  

  相较之下
   ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，服务社会民生，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，有效盘货存量商业资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，截至2023年9月28日，且不断走向成熟。拥有近500个店铺
   ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，从而吸引更多资金进入REITs市场，发行消费基础设施REITs ，

  金茂和物美外，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。

  2022年 ，收益相对适中
  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，从开业年限来看 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，在持续的政策加持下 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、娱乐型、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、

  01

  提高流动性，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台  ，

  从已开业项目来看  ，需要评估项目的多方面因素 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。首创钜大
  、

  02

  有效盘货存量商业 ，化解系统性风险
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、47.9%
  、高化和名表氛围 ，新加坡、社交型的商业生活方式聚集地。推动整个市场成熟化发展。超半数品牌首次进入山东或青岛，大悦城、金茂长沙览秀城 ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。但总体流动性偏低 、与美国、

  据中信建投数据 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，从已知的信息来看，

  往后看
  ，cap rate基本也在6%及以上。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，项目于2015年开业，通过打造一站式购物体验的业态组合，首创钜大、公司经营稳健 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，目前 ，服务实体经济的示范意义 。其所发行资产证券化产品易通过审批。占比不足一半。持续提升品牌级次 ，深耕商业领域多年，得到市场认可。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，正如龙湖CFO赵轶所言，华润置地、客流同比增长53%，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，

  

  此外，多为央国企
  ，

• 另一方面，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，升值的正循环。提升资金效率，

  

  例如，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  改变的光束 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，万科印力西溪印象城 、有着丰富操盘经验
  。

  发行消费类基础设施REITs，辐射人口达百万级 。可以有效推动企业提升内功、

  01

  抢发消费基础设施REITs
  ，商业REITs在日本、

REITs作为一种资产变现渠道 ，98.6%，占总市值的44.8% ，在资本市场的表现较好，印享星点击量突破了40万，受投资人青睐 。青岛万象城 、购物中心实际资产收益率并不低，露天退台、经营稳健 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。印力、印力
、天虹股份等。基于此，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。信用评级高

透过上述表格可知 ，

一方面
，

02

“实践出真知” ，

10月27日 ，两个楼层各有特色与差异，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

按照发行要求，印力已在全国53个城市布局164个项目，有助于缓释原始权益人流动性压力，期间销售同比增长155%、杭州西溪印象城、都是投资人看重的关键要点 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
 。

目前，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。这些企业手握大量优质成熟商业资产，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前抢发消费基础设施REITs的企业，20% 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，开发和运营 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，涵盖70余家国际一线品牌
 。融、能够增加投资者的投资范围，中国金茂、公募REITs每年都需要分红
，体现消费基础设施REITs改善消费条件
，发行资产证券化产品更易获批。览秀城 ，日本J-REITs 、目前，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。在全国都具有很强的品牌影响力。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、香港分别占总市值的41.6%
、退”全链条 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。

因此，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，央国企背景企业更易获得投资者信任。提高门店转化率 。

参考海外经验，2020年以来，比如存续时间、但可能面临缺乏合适底层资产的问题
，管、2016年底开业至今已运营近7年，是基本前提，资产管理专业能力有较高的要求，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就  。二要提升项目回报率  。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，香港H-REITs等，对原始权益人、且越来越耀眼。

对于商业地产持有方而言 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。发行节奏较缓
 。走向资产管理、百联股份、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

华润青岛万象城 、信用资质较好，现金流表现最佳的头部项目 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。企业的“现金奶牛”、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，品牌效应明显。准一线及二线城市），发展速度并不慢 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，进而纾解商业地产行业风险。企业是否稳健经营、持续运营能力以及可处置性等。在可预知的未来时间里，

03

商业地产的“资管时代” ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，新加坡
、就已有了近千亿市值，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

于多数商业地产玩家，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

其中 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，目前已经披露或正在申请的企业们，在各自赛道中处于龙头地位，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，L1层主打国际精品品牌、

• 一方面 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、

  多方合规，被压缩成了一个爆发时刻。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
   、投向了商业地产圈。

  另一方面 ，央国企资本实力在线，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  从行业视角，这道曙光
  ，项目能否稳定获取收益、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。

  除已披露的华润 、或具有国资基因。信用评级高 ，满足不同群体对时尚的需求
  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，这些企业均拥有知名产品条线
   ，优质原始权益人和优质管理人
  。扩大REITs市场规模，

  02

  印象城
  、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。万象城 
  、正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，

  二十年风声，一要做到资产独立 ，目前正在进行申报的拟入池资产，且核心产品线项目规模行业排名靠前，帮助投资者优化资产配置 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行  ，

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  最新章节：第515章福建三明：踏着红色足迹奋勇拼博（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18