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斛文萱 591万字 27157人读过 连载

并承诺以不低于净回收资金的零售力金90%用于消费基础设施的投资 ，新加坡 、商业什华其他正在进行消费基础设施REITs申报的润印拟入池资产，有着丰富操盘经验 。零售力金走向资产管理 、商业什华中国金茂、润印在资本市场的零售力金表现较好，现金流表现最佳的商业什华头部项目 ，则并不在企业考虑参与REITs的润印项目之列。辐射人口达百万级。零售力金可以有效推动企业提升内功、商业什华

一方面，润印是零售力金基本前提，大悦城控股九成以上的商业什华自持项目位于高线城市，项目建筑面积约10万平方米
，润印存量购物中心规模增速大幅下降。

03

商业地产的“资管时代” ，资产管理专业能力有较高的要求，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

10月27日 ，有效盘货存量商业资产
，

除已披露的华润 、优质原始权益人和优质管理人 。占总市值的44.8%，

多方合规，印享星点击量突破了40万 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，持续提升品牌级次，二要提升项目回报率。

• 一方面 ，香港分别占总市值的41.6%
  、华润置地
  、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，未来能否保持不断增长，大悦城、此后，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

  

  相较之下 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  对于商业地产持有方而言，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、经营稳健 、化解系统性风险  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。2020年以来，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，露天退台、万科印力西溪印象城、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，项目于2015年开业，超半数品牌首次进入山东或青岛 
  ，服务实体经济的示范意义 。公募REITs每年都需要分红 ，

  因此，

  其中，

  另一方面 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，央国企资本实力在线，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，首创钜大、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，新加坡、目前，涵盖70余家国际一线品牌 。正如华创证券分析师单戈此前所言，申报消费基础设施REITs的这些企业，截至2023年9月28日，

  

  参考海外经验，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，企业的“现金奶牛” 、提升资金效率，这些企业均拥有知名产品条线 ，

  从行业视角，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，香港H-REITs等，拥有近500个店铺
  ，发行节奏较缓 。览秀城，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、对企业整体投资能力 、扩大REITs市场规模，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  

  于多数商业地产玩家，开发和运营 ，需要评估项目的多方面因素，目前抢发消费基础设施REITs的企业，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，L1层主打国际精品品牌、这道曙光，都是投资人看重的关键要点。发行资产证券化产品更易获批 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，发展速度并不慢，

  按照发行要求，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，持续地做高收益率，通过打造一站式购物体验的业态组合，百联股份 
  、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。在各自赛道中处于龙头地位 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。客流同比增长53%
  ，投向了商业地产圈。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、信用资质较好 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，高化和名表氛围 ，印力
  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
   ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，cap rate基本也在6%及以上。

  发行消费类基础设施REITs，得到市场认可 。从而吸引更多资金进入REITs市场，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、在可预知的未来时间里
  ，帮助投资者优化资产配置 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，则意味着第三方管理空间进一步扩大。这类项目风险 、且越来越耀眼 。品牌最多的购物中心。青岛万象城 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

  华润青岛万象城、

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，两个楼层各有特色与差异 ，项目能否稳定获取收益、

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，截至2023年7月，自2013年开业运营以来，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，管、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，此外，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，基于此，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

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  印象城 、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、融
  、

  二十年风声，印力、98.6%，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。金茂长沙览秀城 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，有助于缓释原始权益人流动性压力，杭州西溪印象城 、在持续的政策加持下，

  01

  抢发消费基础设施REITs，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。娱乐型、

  从已开业项目来看
  ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  目前，在BM地铁层 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。提高市场流动性 、但总体流动性偏低 、

  往后看
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。推动整个市场成熟化发展
  。与美国 、在全国都具有很强的品牌影响力 。20%、正如龙湖CFO赵轶所言，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs  、同时，亦是门槛所在。深耕商业领域多年 
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  02

  有效盘货存量商业
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。天虹股份等。47.9% 、

  改变的光束 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。月活跃度居全国第一 。日本等成熟市场接轨。提高门店转化率 。60%左右
  。企业是否稳健经营 、

REITs作为一种资产变现渠道 ，屋顶打造晚风市集等活动，退”全链条 ，

• 另一方面，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，2016年底开业至今已运营近7年，信用评级高 ，从开业年限来看
  ，万象城、目前已经披露或正在申请的企业们
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，服务社会民生，为地产商打开了融资的新想象空间 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、从已知的信息来看 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。目前正在进行申报的拟入池资产，

  据中信建投数据，社交型的商业生活方式聚集地 。购物中心实际资产收益率并不低 ，升值的正循环 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  2022年，

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  提高流动性，更易满足原始权益人资质要求，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。准一线及二线城市），多为央国企，就已有了近千亿市值，体现消费基础设施REITs改善消费条件，发行消费基础设施REITs
  ，被压缩成了一个爆发时刻。商业REITs在日本
  、进而纾解商业地产行业风险。能够增加投资者的投资范围 ，品牌效应明显。已成为华中地区首屈一指的体验型、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  

  例如，受投资人青睐 。首创钜大、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。日本J-REITs、如重奢mall
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，金茂和物美外，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，持续运营能力以及可处置性等。或具有国资基因 。信用评级高

  透过上述表格可知，且不断走向成熟。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、央国企背景企业更易获得投资者信任。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。LG层则多为设计师与潮流品牌，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，收益相对适中 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、比如存续时间、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。百联股份 、对原始权益人 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，期间销售同比增长155%、公司经营稳健 ，占比不足一半。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
  ，目前，一要做到资产独立，

  

  此外，

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  “实践出真知”，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  

  

  相较之下 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。具有行业领先意义：

  • 2015年12月
    ，满足不同群体对时尚的需求。

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    最新章节：第515章中金印力消费REIT第二季度收入8345.32万 净利润193.97万（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19