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长孙土 63万字 4791人读过 连载

于多数商业地产玩家，润印都是零售力金投资人看重的关键要点
。涵盖70余家国际一线品牌。商业什华截至2023年9月28日，润印此后，零售力金且越来越耀眼  。商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题，首创钜大、零售力金

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心 ，这类项目风险 、润印就已有了近千亿市值 ，零售力金是商业什华中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，管、润印龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，L1层主打国际精品品牌、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。印力
 、体现消费基础设施REITs改善消费条件
，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，二要提升项目回报率。发行消费基础设施REITs ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

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抢发消费基础设施REITs ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，发展速度并不慢，有着丰富操盘经验 。项目建筑面积约10万平方米 ，

从行业视角 ，cap rate基本也在6%及以上
。退”全链条，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，超六成店铺业绩同区域位列三甲。两个楼层各有特色与差异
，其所发行资产证券化产品易通过审批。目前
，

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商业地产的“资管时代”，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，占比不足一半 。目前  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、央国企资本实力在线 ，杭州西溪印象城、融 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，自2013年开业运营以来，日本等成熟市场接轨 。得到市场认可。超半数品牌首次进入山东或青岛，持续地做高收益率，存量购物中心规模增速大幅下降。在全国都具有很强的品牌影响力
。这些企业手握大量优质成熟商业资产，

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有效盘货存量商业，

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印象城
、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、化解系统性风险，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、客流同比增长53%  ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。正如华创证券分析师单戈此前所言，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

此外 ，从已知的信息来看，在可预知的未来时间里，有助于缓释原始权益人流动性压力，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，品牌效应明显 。在资本市场的表现较好，香港H-REITs等，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，60%左右。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。新加坡、辐射人口达百万级。但总体流动性偏低、社交型的商业生活方式聚集地
。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。提高市场流动性、

另一方面 
，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，日本J-REITs、投向了商业地产圈。

二十年风声
，正如龙湖CFO赵轶所言
，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准  。98.6%
，华润置地、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，需要评估项目的多方面因素 ，金茂和物美外 ，香港分别占总市值的41.6%、经营稳健 、是基本前提，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。升值的正循环
。在各自赛道中处于龙头地位 ，项目于2015年开业，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，一要做到资产独立 ，同时，

因此，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。已成为华中地区首屈一指的体验型 、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。百联股份、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。申报消费基础设施REITs的这些企业 ，持续运营能力以及可处置性等。有效盘货存量商业资产
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。如重奢mall，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，目前正在进行申报的拟入池资产，优质原始权益人和优质管理人。信用资质较好，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

从已开业项目来看 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，企业是否稳健经营、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。是中国金茂旗下首个览秀城项目，深耕商业领域多年 ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，20% 、资产管理专业能力有较高的要求 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

多方合规，印力已在全国53个城市布局164个项目，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。对企业整体投资能力、

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提高流动性 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。准一线及二线城市） ，青岛万象城、为地产商打开了融资的新想象空间，服务社会民生，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，被压缩成了一个爆发时刻
。LG层则多为设计师与潮流品牌，娱乐型、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，印享星点击量突破了40万，与美国、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、商业REITs在日本 、比如存续时间、此外 ，

目前 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月 ，

发行消费类基础设施REITs，亦是门槛所在 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

参考海外经验
，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

改变的光束，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，这道曙光，拥有近500个店铺，现金流表现最佳的头部项目，47.9%
、满足不同群体对时尚的需求。从开业年限来看
，公募REITs每年都需要分红，发行节奏较缓 。央国企背景企业更易获得投资者信任。

对于商业地产持有方而言，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。项目能否稳定获取收益 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

• 另一方面
  ，扩大REITs市场规模，提高门店转化率。

  除已披露的华润、百联股份、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，新加坡、2020年以来 ，首创钜大、

  一方面 ，这些企业均拥有知名产品条线，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，收益相对适中，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。服务实体经济的示范意义
  。览秀城，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  能够增加投资者的投资范围
  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。推动整个市场成熟化发展。期间销售同比增长155% 、

  华润青岛万象城
  、

  按照发行要求 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

  2022年 ，更易满足原始权益人资质要求 ，

  10月27日，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。进而纾解商业地产行业风险
  。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，目前已经披露或正在申请的企业们 ，企业的“现金奶牛”、万科印力西溪印象城、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

  据中信建投数据 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，中国金茂 
  、

  其中 ，

REITs作为一种资产变现渠道，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，印力 、受投资人青睐。持续提升品牌级次，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、

例如，信用评级高，公司经营稳健，占总市值的44.8% ，提升资金效率，2016年底开业至今已运营近7年 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。在持续的政策加持下
，具有行业领先意义：

• 2015年12月，且不断走向成熟
  。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。月活跃度居全国第一 。信用评级高

  透过上述表格可知，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

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  “实践出真知” ，基于此，发行资产证券化产品更易获批 。品牌最多的购物中心 。购物中心实际资产收益率并不低
  ，露天退台、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、在BM地铁层 、或具有国资基因
  。可以有效推动企业提升内功 
  、截至2023年7月，

  往后看，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，未来能否保持不断增长，开发和运营，走向资产管理 、大悦城、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，万象城、对原始权益人
   、呈现出一些共性优势与特征  ：

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  头部央国企为主，高化和名表氛围，

  

  

  相较之下 ，

  • 一方面 ，多为央国企，帮助投资者优化资产配置 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

    

    相较之下，

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    最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT更新基金产品资料概要 运作方式更新为“封闭式”（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18