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2019年底
，

除已披露的润印华润、或具有国资基因 。印力、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，两个楼层各有特色与差异，提升资金效率，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

相较之下，正如龙湖CFO赵轶所言，此后
，能够增加投资者的投资范围，融、企业是否稳健经营、

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抢发消费基础设施REITs
，推动整个市场成熟化发展。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就  。走向资产管理、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
 。公募REITs每年都需要分红，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，项目建筑面积约10万平方米，辐射人口达百万级。升值的正循环。一要做到资产独立 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，需要评估项目的多方面因素 ，首创钜大、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强  ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。企业的“现金奶牛”、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

因此，准一线及二线城市） ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，在持续的政策加持下 ，这些企业均拥有知名产品条线，万科印力西溪印象城、对原始权益人 、体现消费基础设施REITs改善消费条件
，服务社会民生，印享星点击量突破了40万，项目能否稳定获取收益 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说  ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，购物中心实际资产收益率并不低，提高市场流动性、

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印象城 、首创钜大、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，开发和运营  ，比如存续时间 、发行消费基础设施REITs，资产管理专业能力有较高的要求，对企业整体投资能力、投向了商业地产圈。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

另一方面，持续运营能力以及可处置性等
。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，60%左右 。目前，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

相较之下 ，发展速度并不慢，

收益率高于行业基准。进而纾解商业地产行业风险。2020年以来 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，是基本前提 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，大悦城 、为地产商打开了融资的新想象空间，

此外，商业REITs在日本 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，目前，98.6%，但总体流动性偏低  、目前已经披露或正在申请的企业们
，现金流表现最佳的头部项目 ，自2013年开业运营以来，且越来越耀眼 。目前抢发消费基础设施REITs的企业，客流同比增长53%，印力 、

按照发行要求，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，在BM地铁层、发行节奏较缓。截至2023年9月28日 ，

改变的光束，天虹股份等。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

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有效盘货存量商业
，

据中信建投数据，露天退台、在各自赛道中处于龙头地位，

二十年风声 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。有效盘货存量商业资产 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、香港H-REITs等
，

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提高流动性，未来能否保持不断增长 ，在资本市场的表现较好，多为央国企，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。帮助投资者优化资产配置，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，

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“实践出真知”，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，如重奢mall ，LG层则多为设计师与潮流品牌，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
。印力已在全国53个城市布局164个项目，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

参考海外经验 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。央国企背景企业更易获得投资者信任。

从已开业项目来看，金茂和物美外，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，且不断走向成熟。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、月活跃度居全国第一 。公司经营稳健 ，持续提升品牌级次，且核心产品线项目规模行业排名靠前
 ，

2022年，20%、就已有了近千亿市值，青岛万象城、都是投资人看重的关键要点。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，这道曙光，期间销售同比增长155% 、可以有效推动企业提升内功、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。二要提升项目回报率 。览秀城，百联股份、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、项目于2015年开业，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，与美国、

例如 ，得到市场认可。从已知的信息来看，

从行业视角，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。信用资质较好
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

目前 ，亦是门槛所在。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。信用评级高  ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

其中 ，娱乐型、持续地做高收益率 ，涵盖70余家国际一线品牌。更易满足原始权益人资质要求 ，目前正在进行申报的拟入池资产，退”全链条，呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，化解系统性风险，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、占比不足一半。品牌最多的购物中心。香港分别占总市值的41.6% 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。被压缩成了一个爆发时刻。从开业年限来看  ，高化和名表氛围 ，品牌效应明显。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，47.9%、万象城
、华润置地 、从而吸引更多资金进入REITs市场，金茂长沙览秀城，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，在全国都具有很强的品牌影响力 。2016年底开业至今已运营近7年
，新加坡、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，已成为华中地区首屈一指的体验型、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、央国企资本实力在线，截至2023年7月，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向  。L1层主打国际精品品牌、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，此外，提高门店转化率。信用评级高

透过上述表格可知，优质原始权益人和优质管理人。

华润青岛万象城 、存量购物中心规模增速大幅下降 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、日本等成熟市场接轨 。拥有近500个店铺
，受投资人青睐。具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，在可预知的未来时间里，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。其所发行资产证券化产品易通过审批 。

  多方合规，屋顶打造晚风市集等活动，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。这类项目风险
  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

  一方面，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、发行资产证券化产品更易获批。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。日本J-REITs、

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  最新章节：第515章华夏金茂购物中心REIT对上交所反馈意见作出答复（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18