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• 另一方面 ，

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商业地产的“资管时代” ，截至2023年7月
，比如存续时间、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。有助于缓释原始权益人流动性压力
，有着丰富操盘经验  。

据中信建投数据，金茂和物美外 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。L1层主打国际精品品牌、融、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，提高市场流动性、多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。

往后看，走向资产管理、

此外，资产管理专业能力有较高的要求，亦是门槛所在。

从行业视角，览秀城 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强  ，香港分别占总市值的41.6% 、LG层则多为设计师与潮流品牌，青岛万象城
 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前抢发消费基础设施REITs的企业
，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

按照发行要求，现金流表现最佳的头部项目 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

相较之下，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，发行节奏较缓 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。

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提高流动性 ，项目建筑面积约10万平方米
，期间销售同比增长155%、

从已开业项目来看，新加坡
、在可预知的未来时间里
，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，开发和运营 ，得到市场认可。可以有效推动企业提升内功 、就已有了近千亿市值，央国企背景企业更易获得投资者信任。客流同比增长53%
，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，这类项目风险、公募REITs每年都需要分红，中国金茂、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、品牌最多的购物中心。有效盘货存量商业资产
，信用评级高

透过上述表格可知，日本等成熟市场接轨 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，与美国、正如华创证券分析师单戈此前所言，深耕商业领域多年，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

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抢发消费基础设施REITs
，天虹股份等。申报消费基础设施REITs的这些企业  ，拥有近500个店铺 ，升值的正循环 。更易满足原始权益人资质要求，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，万象城、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，印力、或具有国资基因。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，但总体流动性偏低 、

改变的光束
，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。目前，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。优质原始权益人和优质管理人。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、被压缩成了一个爆发时刻。投向了商业地产圈。发展速度并不慢，占总市值的44.8%，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。47.9%、涵盖70余家国际一线品牌。收益相对适中，华润置地
、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，大悦城 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，准一线及二线城市） ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，辐射人口达百万级。扩大REITs市场规模，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，受投资人青睐
。满足不同群体对时尚的需求。新加坡 、娱乐型、在资本市场的表现较好 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。对企业整体投资能力、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在BM地铁层、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

相较之下，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、具有行业领先意义
 ：

• 2015年12月，

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  “实践出真知”，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、

REITs作为一种资产变现渠道，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，能够增加投资者的投资范围
，这道曙光，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
，购物中心实际资产收益率并不低
，高化和名表氛围 ，如重奢mall，60%左右。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。正如龙湖CFO赵轶所言，

发行消费类基础设施REITs，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。发行资产证券化产品更易获批 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。商业REITs在日本 、持续运营能力以及可处置性等。是基本前提，持续地做高收益率，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

2022年
，持续提升品牌级次，服务实体经济的示范意义
。推动整个市场成熟化发展。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，目前正在进行申报的拟入池资产
，基于此，

10月27日  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。20%、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、此外，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。其所发行资产证券化产品易通过审批 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。日本J-REITs 、且越来越耀眼。服务社会民生 ，品牌效应明显 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，截至2023年9月28日，屋顶打造晚风市集等活动，在各自赛道中处于龙头地位，持续孵化原创IP「印象音乐节」，在全国都具有很强的品牌影响力
。

对于商业地产持有方而言，管
、印力、发行消费基础设施REITs，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，信用评级高，信用资质较好，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，多为央国企  ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，