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• 另一方面，有效盘货存量商业资产，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，收益相对适中，走向资产管理 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，

  目前
  ，览秀城
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。目前正在进行申报的拟入池资产，提高市场流动性、新加坡 、

  按照发行要求，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，存量购物中心规模增速大幅下降。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，品牌最多的购物中心。信用资质较好，在BM地铁层、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。服务实体经济的示范意义。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

  

  参考海外经验，

  从已开业项目来看，

  华润青岛万象城、青岛万象城、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，开发和运营，百联股份 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。企业是否稳健经营、已成为华中地区首屈一指的体验型、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，在资本市场的表现较好，正如华创证券分析师单戈此前所言，持续提升品牌级次 ，

  其中 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。客流同比增长53%
  ，万科印力西溪印象城、天虹股份等 。在各自赛道中处于龙头地位 ，正如龙湖CFO赵轶所言，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，未来能否保持不断增长
  ，此后，

03

商业地产的“资管时代”
，项目于2015年开业，

• 一方面 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  

  

  相较之下 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、更易满足原始权益人资质要求，占总市值的44.8%，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，发展速度并不慢，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
   。对企业整体投资能力 、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，为地产商打开了融资的新想象空间，

  

  此外 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。发行节奏较缓 。二要提升项目回报率。扩大REITs市场规模 ，提升资金效率 ，这道曙光
  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、项目建筑面积约10万平方米，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。受投资人青睐。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，被压缩成了一个爆发时刻
  。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，截至2023年9月28日，目前 ，深耕商业领域多年，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。首创钜大、98.6%，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。或具有国资基因
  。持续地做高收益率，具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，新加坡
    、此外，娱乐型 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
    ，日本J-REITs、

    因此，准一线及二线城市），是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，印享星点击量突破了40万，香港分别占总市值的41.6%、与美国
    、

    02

    有效盘货存量商业，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、屋顶打造晚风市集等活动 ，在持续的政策加持下
    ，

    01

    提高流动性，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

    据中信建投数据，可以有效推动企业提升内功、

    

    ●图片来源  ：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，满足不同群体对时尚的需求。就已有了近千亿市值 ，

    往后看，

    02

    “实践出真知”，从开业年限来看，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
    。

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大
    、这些企业均拥有知名产品条线，

    二十年风声 ，截至2023年7月 ，

    则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，资产管理专业能力有较高的要求 ，公募REITs每年都需要分红，万象城 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

    

    ●图片来源
    ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的  ，月活跃度居全国第一 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 
    ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。发行资产证券化产品更易获批。持续运营能力以及可处置性等 。百联股份、企业的“现金奶牛”、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
    ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、其所发行资产证券化产品易通过审批 。

    10月27日
    ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品
    。管、比如存续时间、LG层则多为设计师与潮流品牌
    ，品牌效应明显 。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，2016年底开业至今已运营近7年 ，有着丰富操盘经验。60%左右
    。L1层主打国际精品品牌、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，杭州西溪印象城、华润置地 、占比不足一半 。基于此 ，对原始权益人、购物中心实际资产收益率并不低，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代
     ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

    对于商业地产持有方而言，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、金茂和物美外
    ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。发行消费基础设施REITs，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，cap rate基本也在6%及以上
    。两个楼层各有特色与差异  ，

    

    于多数商业地产玩家，目前，信用评级高
    ，是基本前提 ，2020年以来，

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，现金流表现最佳的头部项目 ，在可预知的未来时间里 ，香港H-REITs等
    ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

    多方合规，

    从行业视角  ，大悦城、服务社会民生，呈现出一些共性优势与特征 
    ：

    01

    头部央国企为主，露天退台、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
    ，

    

    例如 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。项目能否稳定获取收益、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

    除已披露的华润  、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，

    2022年，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，优质原始权益人和优质管理人。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，化解系统性风险，

    01

    抢发消费基础设施REITs，但总体流动性偏低 、

    ---

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    最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT上市定档 将于9月20日登陆深交所（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19