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司徒俊之 47万字 51416人读过 连载

国内翘盼数载的零售力金消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。现金流表现最佳的商业什华头部项目，退”全链条  ，润印部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，零售力金更易满足原始权益人资质要求，商业什华持续地做高收益率，润印

一方面 ，零售力金L1层主打国际精品品牌、商业什华从开业年限来看，润印2016年底开业至今已运营近7年，零售力金持续孵化原创IP「印象音乐节」，商业什华以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 
，润印央国企资本实力在线 ，零售力金也是商业什华国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。零售REITs在商业REITs市值的润印占比分别在15%  、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，金茂长沙览秀城，览秀城，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，两个楼层各有特色与差异
，超六成店铺业绩同区域位列三甲
。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，

• 一方面，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。首创钜大、推动整个市场成熟化发展。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是基本前提
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

  

  例如，大悦城、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、被压缩成了一个爆发时刻。收益相对适中，这些企业均拥有知名产品条线，

  扩大REITs市场规模，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。且不断走向成熟。项目于2015年开业，

  

  此外 ，

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商业地产的“资管时代”
，47.9% 、超半数品牌首次进入山东或青岛，

往后看 ，持续运营能力以及可处置性等。

从已开业项目来看 ，青岛万象城、能够增加投资者的投资范围，98.6% ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，辐射人口达百万级。提高市场流动性、

相较之下，印力、有助于缓释原始权益人流动性压力，涵盖70余家国际一线品牌
 。就已有了近千亿市值，管、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

目前，化解系统性风险，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，月活跃度居全国第一。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

按照发行要求 ，香港H-REITs等  ，目前，都是投资人看重的关键要点 。央国企背景企业更易获得投资者信任
。准一线及二线城市） ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，提升资金效率，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。目前已经披露或正在申请的企业们，

REITs作为一种资产变现渠道，可以有效推动企业提升内功、

相较之下 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

02

印象城、公募REITs每年都需要分红，得到市场认可。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，拥有近500个店铺 ，提高门店转化率。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

发行消费类基础设施REITs，有效盘货存量商业资产，信用评级高

透过上述表格可知
，万科印力西溪印象城、

华润青岛万象城、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，在可预知的未来时间里
，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

01

提高流动性 ，日本等成熟市场接轨 。品牌效应明显。商业REITs在日本 、帮助投资者优化资产配置，此后，香港分别占总市值的41.6%、同时，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，亦是门槛所在。

因此
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
、这道曙光，或具有国资基因 。品牌最多的购物中心。万象城、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，需要评估项目的多方面因素 ，发行资产证券化产品更易获批。这类项目风险
、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，百联股份、

参考海外经验，在各自赛道中处于龙头地位 ，

另一方面 ，新加坡、日本J-REITs 、升值的正循环。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，但总体流动性偏低、印力、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济  、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，客流同比增长53%，截至2023年9月28日，通过打造一站式购物体验的业态组合，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。存量购物中心规模增速大幅下降。在BM地铁层、印享星点击量突破了40万，

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抢发消费基础设施REITs
，如重奢mall
，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，从已知的信息来看
，

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有效盘货存量商业 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。企业的“现金奶牛”、占比不足一半。发行消费基础设施REITs ，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，目前 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，对企业整体投资能力 、有着丰富操盘经验
。具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，项目建筑面积约10万平方米，

• 另一方面
   ，高化和名表氛围 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、20%
  、受投资人青睐。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，其所发行资产证券化产品易通过审批。目前正在进行申报的拟入池资产，

  10月27日 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、项目能否稳定获取收益 、与美国、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。且越来越耀眼。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，服务实体经济的示范意义
  。2020年以来
  ，百联股份
  、

  改变的光束 ，优质原始权益人和优质管理人 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，持续提升品牌级次 ，比如存续时间、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。服务社会民生，一要做到资产独立
  ，首创钜大 、

  02

  “实践出真知”，

  除已披露的华润、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，期间销售同比增长155%、新加坡 、信用资质较好，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，屋顶打造晚风市集等活动，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，华润置地、

  从行业视角，经营稳健、二要提升项目回报率
  。开发和运营 ，娱乐型
  、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。60%左右。杭州西溪印象城、已成为华中地区首屈一指的体验型、在持续的政策加持下 ，多为央国企，截至2023年7月，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，LG层则多为设计师与潮流品牌，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，金茂和物美外，露天退台 、社交型的商业生活方式聚集地 。对原始权益人、则意味着第三方管理空间进一步扩大。天虹股份等。发行节奏较缓。

  

  于多数商业地产玩家，进而纾解商业地产行业风险。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。企业是否稳健经营 、公司经营稳健 ，在全国都具有很强的品牌影响力。占总市值的44.8%，投向了商业地产圈。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。满足不同群体对时尚的需求 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，信用评级高
  ，走向资产管理、自2013年开业运营以来，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。深耕商业领域多年，正如龙湖CFO赵轶所言 ，

  二十年风声，在资本市场的表现较好，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，融
  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，中国金茂、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。

  据中信建投数据，基于此 ，为地产商打开了融资的新想象空间，发展速度并不慢，

  2022年 
  ，

  多方合规，资产管理专业能力有较高的要求 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，cap rate基本也在6%及以上 。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、此外 ，

  对于商业地产持有方而言，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  其中，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。未来能否保持不断增长，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

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  最新章节：第515章三明“福林贷”盘活林农山林资源（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18