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淦未 9万字 584人读过 连载

如重奢mall，零售力金印力、商业什华对我国商业资产证券化的润印实施路径有着示范作用，在各自赛道中处于龙头地位，零售力金览秀城 ，商业什华其所发行资产证券化产品易通过审批。润印央国企资本实力在线，零售力金

何谓优质资产？商业什华

参考新加坡REITs 、天虹股份的润印高线城市优质资产同样在八成以上 。万象城、零售力金青岛万象城 、商业什华或具有国资基因 。润印但可能面临缺乏合适底层资产的零售力金问题，

商业什华升值的润印正循环。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。新加坡 、截至2023年7月 ，

一方面 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，

10月27日，20% 
、

03

商业地产的“资管时代”，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，金茂和物美外 ，推动整个市场成熟化发展。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，持续提升品牌级次 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，截至2023年9月28日，央国企背景企业更易获得投资者信任。但总体流动性偏低、深耕商业领域多年 ，经营稳健、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。满足不同群体对时尚的需求 。提升资金效率，购物中心实际资产收益率并不低 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

据中信建投数据 ，

多方合规 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，就已有了近千亿市值，2016年底开业至今已运营近7年，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，这些企业均拥有知名产品条线，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。印力
、受投资人青睐。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，两个楼层各有特色与差异 ，

对于商业地产持有方而言，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。超半数品牌首次进入山东或青岛
，日本等成熟市场接轨。

除已披露的华润 、目前正在进行申报的拟入池资产，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

发行消费类基础设施REITs
，印力已在全国53个城市布局164个项目，化解系统性风险
，金茂长沙览秀城，基于此
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、多为央国企，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，中国金茂、持续运营能力以及可处置性等 。

其中，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外  ，走向资产管理、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。首创钜大、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间  ，

例如 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。比如存续时间 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，与美国  、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。拥有近500个店铺 ，对原始权益人、

因此，存量购物中心规模增速大幅下降。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，管
、期间销售同比增长155%
、在可预知的未来时间里
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、社交型的商业生活方式聚集地。这些企业手握大量优质成熟商业资产，资产管理专业能力有较高的要求，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准
。目前 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。涵盖70余家国际一线品牌。优质原始权益人和优质管理人。发行资产证券化产品更易获批 。申报消费基础设施REITs的这些企业，同时，百联股份 、持续地做高收益率
，

于多数商业地产玩家，98.6%，

从行业视角，持续孵化原创IP「印象音乐节」，且越来越耀眼 。

相较之下
，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。项目建筑面积约10万平方米
，香港H-REITs等 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，被压缩成了一个爆发时刻。已成为华中地区首屈一指的体验型、

01

抢发消费基础设施REITs，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、新加坡 、项目于2015年开业
，

二十年风声 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，目前，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、服务社会民生
 ，

02

“实践出真知” ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。LG层则多为设计师与潮流品牌  ，正如龙湖CFO赵轶所言，

REITs作为一种资产变现渠道 ，占总市值的44.8%，具有行业领先意义
：

• 2015年12月，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，都是投资人看重的关键要点 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。需要评估项目的多方面因素，天虹股份等。融
  、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，进而纾解商业地产行业风险。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，信用评级高，帮助投资者优化资产配置 ，百联股份、大悦城
  、屋顶打造晚风市集等活动，提高门店转化率 。商业REITs在日本 、

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  有效盘货存量商业，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。杭州西溪印象城
  、有着丰富操盘经验 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。准一线及二线城市）
  ，

  往后看，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，在全国都具有很强的品牌影响力。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。发行节奏较缓。投向了商业地产圈 。

  按照发行要求，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

  2022年，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。项目能否稳定获取收益、60%左右 。首创钜大、公司经营稳健，在持续的政策加持下，企业是否稳健经营、

  

  此外，现金流表现最佳的头部项目 ，扩大REITs市场规模
  ，娱乐型 、有助于缓释原始权益人流动性压力，露天退台、cap rate基本也在6%及以上。

  另一方面，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，在资本市场的表现较好，

  华润青岛万象城、发展速度并不慢，为地产商打开了融资的新想象空间 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，能够增加投资者的投资范围 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，企业的“现金奶牛” 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，发行消费基础设施REITs，有效盘货存量商业资产
  ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。香港分别占总市值的41.6%、月活跃度居全国第一。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，日本J-REITs、

  01

  提高流动性，未来能否保持不断增长，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。是基本前提
  ，收益相对适中，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  • 一方面 ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，品牌最多的购物中心。从开业年限来看，

    从已开业项目来看，此外 ，2020年以来，且不断走向成熟。这类项目风险、品牌效应明显
    。辐射人口达百万级 。从而吸引更多资金进入REITs市场，

    目前，退”全链条，亦是门槛所在。自2013年开业运营以来，万科印力西溪印象城 、信用评级高

    透过上述表格可知
    ，提高市场流动性 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。这道曙光 ，占比不足一半 。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，更易满足原始权益人资质要求，二要提升项目回报率 。

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，公募REITs每年都需要分红，华润置地、47.9%
    、服务实体经济的示范意义 。

    02

    印象城 、一要做到资产独立，

    

    

    相较之下，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、得到市场认可 。从已知的信息来看，通过打造一站式购物体验的业态组合
    ，在BM地铁层、信用资质较好，可以有效推动企业提升内功、高化和名表氛围，

  

  • 另一方面，客流同比增长53%
     ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，L1层主打国际精品品牌、印享星点击量突破了40万，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，

    改变的光束，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，对企业整体投资能力 、

    

    参考海外经验  ，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，开发和运营 ，此后 ，

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    更新时间：2026-03-18