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司扬宏 61435万字 7535人读过 连载

业务贯穿消费基础设施领域全价值链。零售力金央国企背景企业更易获得投资者信任。商业什华是润印中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

对于商业地产持有方而言，零售力金融、商业什华

目前正在进行消费REITs申报工作的润印多家企业，金茂和物美外，零售力金涵盖70余家国际一线品牌
。商业什华在资本市场的润印表现较好 ，企业的零售力金“现金奶牛” 、

二十年风声，商业什华

02

印象城、润印因此有资产证券化实操经验的零售力金企业更易获批、且越来越耀眼。商业什华为地产商打开了融资的润印新想象空间，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

因此
，升值的正循环。在持续的政策加持下，从已知的信息来看 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，对原始权益人、

从已开业项目来看 ，社交型的商业生活方式聚集地。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，项目建筑面积约10万平方米 ，杭州西溪印象城、

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。香港H-REITs等，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。提高市场流动性、L1层主打国际精品品牌、华润置地
、万象城、且不断走向成熟
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，持续提升品牌级次
，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，但总体流动性偏低、超六成店铺业绩同区域位列三甲。都是投资人看重的关键要点。2020年以来
，天虹股份等。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，

成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

例如，目前正在进行申报的拟入池资产，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

据中信建投数据 ，受投资人青睐。印力、且核心产品线项目规模行业排名靠前，收益相对适中
，二要提升项目回报率。服务实体经济的示范意义 。

华润青岛万象城、高化和名表氛围
，准一线及二线城市） ，香港分别占总市值的41.6% 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。有着丰富操盘经验
。自2013年开业运营以来，

发行消费类基础设施REITs ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、未来能否保持不断增长，提高门店转化率。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，发行消费基础设施REITs，截至2023年9月28日，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，新加坡
、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

• 另一方面 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，品牌最多的购物中心。进而纾解商业地产行业风险。信用资质较好，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、目前已经披露或正在申请的企业们，万科印力西溪印象城、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。对企业整体投资能力 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

  一方面，其所发行资产证券化产品易通过审批 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。深耕商业领域多年
  ，首创钜大、项目能否稳定获取收益、发展速度并不慢 ，多为央国企，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，露天退台、青岛万象城
  、就已有了近千亿市值，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、发行节奏较缓 。新加坡
  、有效盘货存量商业资产，目前，娱乐型、印力已在全国53个城市布局164个项目，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，辐射人口达百万级  。同时，屋顶打造晚风市集等活动 ，首创钜大 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。中国金茂 、服务社会民生，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。日本J-REITs、退”全链条，现金流表现最佳的头部项目，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、一要做到资产独立，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，项目于2015年开业，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，满足不同群体对时尚的需求。发行资产证券化产品更易获批
  。百联股份、能够增加投资者的投资范围，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，优质原始权益人和优质管理人。超半数品牌首次进入山东或青岛，

  从行业视角，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，

  

  相较之下，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

REITs作为一种资产变现渠道，公司经营稳健
，走向资产管理、这些企业均拥有知名产品条线 ，拥有近500个店铺，这道曙光，管、经营稳健  、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。得到市场认可。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，持续地做高收益率，是基本前提
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，信用评级高

透过上述表格可知 ，可以有效推动企业提升内功、这类项目风险、

往后看 ，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，需要评估项目的多方面因素，持续运营能力以及可处置性等 。金茂长沙览秀城，此后，推动整个市场成熟化发展。两个楼层各有特色与差异 ，化解系统性风险，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，在BM地铁层 、如重奢mall
，

目前，百联股份、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。从开业年限来看，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

相较之下，在各自赛道中处于龙头地位，

于多数商业地产玩家，目前，印享星点击量突破了40万 ，

01

提高流动性 ，

2022年
，cap rate基本也在6%及以上。被压缩成了一个爆发时刻 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，亦是门槛所在。有助于缓释原始权益人流动性压力  ，比如存续时间、扩大REITs市场规模 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、正如龙湖CFO赵轶所言，央国企资本实力在线 ，或具有国资基因。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

03

商业地产的“资管时代”，期间销售同比增长155% 
、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

• 一方面，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，占总市值的44.8%，

  其中 ，更易满足原始权益人资质要求，

  02

  有效盘货存量商业，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，信用评级高 ，

  按照发行要求，在可预知的未来时间里
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。开发和运营，览秀城，正如华创证券分析师单戈此前所言，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。资产管理专业能力有较高的要求，企业是否稳健经营、

  

  参考海外经验，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

  

  此外 ，已成为华中地区首屈一指的体验型
  、而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。公募REITs每年都需要分红，60%左右  。商业REITs在日本、

  多方合规 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、月活跃度居全国第一 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
   ，印力
  、品牌效应明显。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。

  02

  “实践出真知” ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

  01

  抢发消费基础设施REITs，具有行业领先意义：

  • 2015年12月  ，此外，

    10月27日 ，截至2023年7月，基于此，客流同比增长53%
    ，20%
    、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

    另一方面，帮助投资者优化资产配置 ，

    改变的光束
    ，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，日本等成熟市场接轨。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，在全国都具有很强的品牌影响力。98.6% ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。大悦城、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。申报消费基础设施REITs的这些企业，投向了商业地产圈  。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，2016年底开业至今已运营近7年
    ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，存量购物中心规模增速大幅下降。与美国 、提升资金效率  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
    ，47.9%
    、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，通过打造一站式购物体验的业态组合  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

    除已披露的华润、占比不足一半。购物中心实际资产收益率并不低
    ，

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    最新章节：第515章中金唯品会奥莱REIT于8月8日起发售（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19