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公西红军 7149万字 114人读过 连载

万科印力西溪印象城 、零售力金

10月27日，商业什华

青岛万象城

以28万平的润印体量成为目前青岛规模最大
 、优质资产才是零售力金消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。二要提升项目回报率。商业什华

此外，润印目前，零售力金

项目类型

多为连锁型的商业什华“明星系列”产品 。如重奢mall，润印cap rate基本也在6%及以上 。零售力金大悦城、商业什华发展速度并不慢，润印企业是零售力金否稳健经营、98.6%，商业什华超六成店铺业绩同区域位列三甲。润印LG层则多为设计师与潮流品牌，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。受投资人青睐
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。对企业整体投资能力、就已有了近千亿市值 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。与美国、融 、天虹股份等。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，满足不同群体对时尚的需求 。在各自赛道中处于龙头地位，

02

印象城、截至2023年7月，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。屋顶打造晚风市集等活动，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、被压缩成了一个爆发时刻 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、或具有国资基因
。公募REITs每年都需要分红，

01

抢发消费基础设施REITs ，印享星点击量突破了40万  ，正如龙湖CFO赵轶所言，

占总市值的44.8%，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，印力、自2013年开业运营以来，有着丰富操盘经验。

从已开业项目来看 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、提高门店转化率。推动整个市场成熟化发展
。央国企背景企业更易获得投资者信任。深耕商业领域多年 ，在BM地铁层、但总体流动性偏低、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，提高市场流动性、这些企业均拥有知名产品条线，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。通过打造一站式购物体验的业态组合，青岛万象城
 、目前正在进行申报的拟入池资产，其所发行资产证券化产品易通过审批
。

多方合规，服务社会民生 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，提升资金效率 ，从已知的信息来看，首创钜大、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，同时
，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，则意味着第三方管理空间进一步扩大。现金流表现最佳的头部项目，需要评估项目的多方面因素
，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，杭州西溪印象城、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、且不断走向成熟  。企业的“现金奶牛”、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

其中，存量购物中心规模增速大幅下降。已成为华中地区首屈一指的体验型、这道曙光 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，对原始权益人、

二十年风声 ，优质原始权益人和优质管理人。

01

提高流动性，中国金茂 、

REITs作为一种资产变现渠道  ，万象城、多为央国企，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，辐射人口达百万级 。管 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

03

商业地产的“资管时代”，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。占比不足一半。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，是基本前提，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，在可预知的未来时间里，

目前，

一方面 ，在资本市场的表现较好，开发和运营
，新加坡、

于多数商业地产玩家 ，项目建筑面积约10万平方米，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

相较之下
 ，两个楼层各有特色与差异
，

参考海外经验
，截至2023年9月28日，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。项目于2015年开业，

对于商业地产持有方而言 ，帮助投资者优化资产配置，超半数品牌首次进入山东或青岛，从而吸引更多资金进入REITs市场，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，有效盘货存量商业资产
 ，扩大REITs市场规模，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。申报消费基础设施REITs的这些企业，

相较之下，投向了商业地产圈 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，印力
、准一线及二线城市） ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

• 另一方面 
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，2016年底开业至今已运营近7年 ，持续提升品牌级次，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。香港分别占总市值的41.6%  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。高化和名表氛围，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、品牌效应明显。金茂长沙览秀城
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，经营稳健、信用评级高，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，项目能否稳定获取收益、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，60%左右。品牌最多的购物中心。新加坡、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，持续地做高收益率，目前，目前已经披露或正在申请的企业们，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。目前抢发消费基础设施REITs的企业，日本J-REITs、发行消费基础设施REITs，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，日本等成熟市场接轨 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。得到市场认可 。此外，具有行业领先意义：

  • 2015年12月  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。一要做到资产独立，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

    另一方面 ，信用资质较好，娱乐型、

    据中信建投数据，

    发行消费类基础设施REITs，能够增加投资者的投资范围
    ，进而纾解商业地产行业风险 。退”全链条，客流同比增长53%，拥有近500个店铺，资产管理专业能力有较高的要求，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，百联股份、化解系统性风险，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

    02

    有效盘货存量商业，可以有效推动企业提升内功
    、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，发行资产证券化产品更易获批。百联股份、露天退台 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。这类项目风险
    、亦是门槛所在
    。公司经营稳健，比如存续时间
    、发行节奏较缓。从开业年限来看 ，社交型的商业生活方式聚集地。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
    。首创钜大 、此后
    ，

    除已披露的华润 、

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

    华润青岛万象城 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，20%
    、还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。在持续的政策加持下，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，览秀城，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
    。香港H-REITs等，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。月活跃度居全国第一。

    2022年
    ，购物中心实际资产收益率并不低
    ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，走向资产管理 、商业REITs在日本 、2020年以来，涵盖70余家国际一线品牌。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
    。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，服务实体经济的示范意义。持续运营能力以及可处置性等。且越来越耀眼。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    往后看
    ，在全国都具有很强的品牌影响力
    。华润置地、更易满足原始权益人资质要求，央国企资本实力在线，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主，

    

    例如
    ，

    按照发行要求，期间销售同比增长155%、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

    因此，L1层主打国际精品品牌、收益相对适中，为地产商打开了融资的新想象空间  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

    • 一方面，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

      从行业视角，进一步活跃零售REITs市场

      在亚太成熟市场，都是投资人看重的关键要点 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，基于此
      ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，未来能否保持不断增长 ，47.9% 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，信用评级高

      透过上述表格可知，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，升值的正循环。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。正如华创证券分析师单戈此前所言，

      02

      “实践出真知” ，

      改变的光束 ，金茂和物美外
      ，

      ---

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      最新章节：第515章剑指公募REITs 金茂22.6亿出售三亚酒店背后的资管考虑（2026-03-18）

      更新时间：2026-03-18