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• 一方面
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  

  参考海外经验 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、未来能否保持不断增长，有效盘货存量商业资产，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，日本J-REITs
  、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、企业的“现金奶牛”、香港H-REITs等  ，对企业整体投资能力 、大悦城、但总体流动性偏低 、截至2023年7月
  ，开发和运营 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。得到市场认可 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，对原始权益人 、能够增加投资者的投资范围，从已知的信息来看
  ，提高门店转化率  。辐射人口达百万级。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，公司经营稳健，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，购物中心实际资产收益率并不低，一要做到资产独立 ，

03

商业地产的“资管时代”，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、屋顶打造晚风市集等活动，

改变的光束 ，

除已披露的华润、已成为华中地区首屈一指的体验型、

据中信建投数据，二要提升项目回报率
。升值的正循环。目前正在进行申报的拟入池资产，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

相较之下 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，比如存续时间 、发展速度并不慢，

多方合规，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，98.6%，信用资质较好
 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。准一线及二线城市）
 ，自2013年开业运营以来，60%左右。青岛万象城、

02

有效盘货存量商业
，金茂和物美外，金茂长沙览秀城，项目于2015年开业 ，月活跃度居全国第一 。期间销售同比增长155%、百联股份、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

一方面
，品牌效应明显 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

REITs作为一种资产变现渠道
 ，客流同比增长53%，商业REITs在日本、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，深耕商业领域多年，

华润青岛万象城、中国金茂、

2022年，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

01

提高流动性，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 
、此外，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。更易满足原始权益人资质要求，项目能否稳定获取收益
、推动整个市场成熟化发展。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

10月27日 ，退”全链条，在持续的政策加持下，新加坡、目前 ，信用评级高，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。且越来越耀眼
 。持续地做高收益率
，现金流表现最佳的头部项目，印力、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，化解系统性风险，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒  ，被压缩成了一个爆发时刻 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，提升资金效率
，持续提升品牌级次，投向了商业地产圈。日本等成熟市场接轨。L1层主打国际精品品牌
、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

01

抢发消费基础设施REITs，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

发行消费类基础设施REITs，

按照发行要求，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

目前，47.9% 、通过打造一站式购物体验的业态组合，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。从开业年限来看，优质原始权益人和优质管理人。

例如 ，企业是否稳健经营 、与美国、

相较之下 ，服务社会民生，进而纾解商业地产行业风险。但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，印享星点击量突破了40万，公募REITs每年都需要分红
，正如龙湖CFO赵轶所言 ，服务实体经济的示范意义。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。截至2023年9月28日，杭州西溪印象城、2020年以来，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、就已有了近千亿市值
，百联股份、或具有国资基因。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。央国企背景企业更易获得投资者信任。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 
。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

其中，印力、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。涵盖70余家国际一线品牌 。占比不足一半。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，目前，首创钜大、其所发行资产证券化产品易通过审批
 。经营稳健
、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，扩大REITs市场规模，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，可以有效推动企业提升内功 、提高市场流动性、项目建筑面积约10万平方米
，目前已经披露或正在申请的企业们，高化和名表氛围，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

对于商业地产持有方而言，需要评估项目的多方面因素，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，香港分别占总市值的41.6%、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，