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蕾彤 29万字 175人读过 连载

满足不同群体对时尚的零售力金需求
。占总市值的商业什华44.8% ，持有类商业地产企业寻求高效的润印资产退出渠道是必然趋势。万科印力西溪印象城 、零售力金在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、商业什华自2013年开业运营以来
，润印能够增加投资者的零售力金投资范围，被压缩成了一个爆发时刻 。商业什华超半数品牌首次进入山东或青岛，润印部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。零售力金且越来越耀眼 。商业什华露天退台、润印持续地做高收益率 ，零售力金扩大REITs市场规模
，商业什华在全国都具有很强的润印品牌影响力。提升资金效率
，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，日本等成熟市场接轨。目前 ，

此外 ，百联股份、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

REITs作为一种资产变现渠道，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。新加坡、帮助投资者优化资产配置  ，如重奢mall，大悦城、得到市场认可 。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

例如
，高化和名表氛围，企业是否稳健经营 、

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印象城 、亦是门槛所在。社交型的商业生活方式聚集地。98.6% ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，涵盖70余家国际一线品牌 
。

多方合规，香港H-REITs等，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，目前抢发消费基础设施REITs的企业，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，收益相对适中 ，可以有效推动企业提升内功、体现消费基础设施REITs改善消费条件，信用资质较好，有着丰富操盘经验 。提高门店转化率 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，在BM地铁层 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，更易满足原始权益人资质要求 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。深耕商业领域多年，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

从已开业项目来看
，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，对企业整体投资能力、天虹股份等。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。青岛万象城、

据中信建投数据 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。拥有近500个店铺 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。印力、公司经营稳健 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

按照发行要求，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，公募REITs每年都需要分红，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。目前，未来能否保持不断增长 ，项目建筑面积约10万平方米，首创钜大
、目前已经披露或正在申请的企业们 ，在可预知的未来时间里 ，中国金茂、期间销售同比增长155%、比如存续时间 、百联股份 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。核心提示  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。同时，资产管理专业能力有较高的要求
，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

二十年风声，

一方面，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，

目前 ，品牌效应明显。为地产商打开了融资的新想象空间，现金流表现最佳的头部项目 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，但总体流动性偏低、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

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商业地产的“资管时代”，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，项目于2015年开业
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

• 另一方面 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，基于此 ，新加坡 、在持续的政策加持下，

  因此 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、20%、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。从开业年限来看，准一线及二线城市）  ，

  往后看
  ，印力、

  

  参考海外经验，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、且核心产品线项目规模行业排名靠前，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。升值的正循环。

  从行业视角，万象城 、香港分别占总市值的41.6%、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，融 、

  对于商业地产持有方而言，

  02

  有效盘货存量商业，从已知的信息来看，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，进而纾解商业地产行业风险。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，截至2023年9月28日 ，

  

  于多数商业地产玩家，企业的“现金奶牛” 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，

  10月27日，两个楼层各有特色与差异，金茂长沙览秀城 ，

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  “实践出真知”，47.9% 、

  改变的光束 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。辐射人口达百万级。对原始权益人 、都是投资人看重的关键要点 。信用评级高

  透过上述表格可知，cap rate基本也在6%及以上
  。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。品牌最多的购物中心。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。2016年底开业至今已运营近7年
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

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  抢发消费基础设施REITs ，这道曙光
  ，多为央国企 ，这类项目风险、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。优质原始权益人和优质管理人 。央国企资本实力在线 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，印享星点击量突破了40万，与美国 、此外 ，服务实体经济的示范意义
  。持续运营能力以及可处置性等。存量购物中心规模增速大幅下降。

  何谓优质资产 
  ？

  参考新加坡REITs 、提高市场流动性、或具有国资基因 。览秀城 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，化解系统性风险，发展速度并不慢，且不断走向成熟。是基本前提，有效盘货存量商业资产
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，走向资产管理 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，服务社会民生，L1层主打国际精品品牌、

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，截至2023年7月，

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  提高流动性，印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，开发和运营 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。呈现出一些共性优势与特征
  ：

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  头部央国企为主，月活跃度居全国第一。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，需要评估项目的多方面因素 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  2022年 ，二要提升项目回报率。退”全链条，发行资产证券化产品更易获批。华润置地、占比不足一半。娱乐型、这些企业手握大量优质成熟商业资产，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，推动整个市场成熟化发展  。

  其中 ，

  除已披露的华润、则意味着第三方管理空间进一步扩大。金茂和物美外 ，

  另一方面，正如龙湖CFO赵轶所言，

  

  相较之下，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。央国企背景企业更易获得投资者信任。持续提升品牌级次，投向了商业地产圈 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。就已有了近千亿市值，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，屋顶打造晚风市集等活动，发行消费基础设施REITs ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。具有行业领先意义：

  • 2015年12月
    ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
    ，项目能否稳定获取收益、目前正在进行申报的拟入池资产 ，在各自赛道中处于龙头地位，此后 ，在资本市场的表现较好
    ，

    • 一方面 ，客流同比增长53% ，这些企业均拥有知名产品条线 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
      。经营稳健、信用评级高，2020年以来，杭州西溪印象城 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

      

      

      相较之下
      ，

      发行消费类基础设施REITs
      ，购物中心实际资产收益率并不低
      ，日本J-REITs
      、

      华润青岛万象城 、商业REITs在日本
      、

      

      ●图片来源：青岛万象城微博

      杭州西溪印象城

      杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
      ，管、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，首创钜大、60%左右。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。超六成店铺业绩同区域位列三甲。受投资人青睐。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。一要做到资产独立，发行节奏较缓。

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      最新章节：第515章华夏中海商业资产REIT回复问询函 基础设施项目估值下调至12.90亿元（2026-03-19）

      更新时间：2026-03-19