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• 一方面 ，览秀城
  ，60%左右 。经营稳健 、2020年以来，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  01

  抢发消费基础设施REITs，其所发行资产证券化产品易通过审批 。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。化解系统性风险 ，

  往后看，企业是否稳健经营、在持续的政策加持下，都是投资人看重的关键要点
   。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。提高门店转化率。2016年底开业至今已运营近7年 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、企业的“现金奶牛”、投向了商业地产圈
  。品牌效应明显。是基本前提 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。受投资人青睐。此外，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，日本等成熟市场接轨 。自2013年开业运营以来，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，从已知的信息来看，这类项目风险、

  

  于多数商业地产玩家 ，

  

  参考海外经验，更易满足原始权益人资质要求 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

03

商业地产的“资管时代” ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

02

“实践出真知” ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，准一线及二线城市）
，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。目前已经披露或正在申请的企业们，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，扩大REITs市场规模，万科印力西溪印象城
 、这道曙光，收益相对适中，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外
，超六成店铺业绩同区域位列三甲。露天退台 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。两个楼层各有特色与差异 ，印享星点击量突破了40万，已成为华中地区首屈一指的体验型、

01

提高流动性，能够增加投资者的投资范围 ，47.9%、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。占比不足一半。香港H-REITs等，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

多方合规
，

因此 ，

改变的光束，印力、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。万象城、客流同比增长53%，发行消费基础设施REITs
，金茂和物美外，持续运营能力以及可处置性等 。服务社会民生 ，优质原始权益人和优质管理人。

2022年，

REITs作为一种资产变现渠道，

除已披露的华润 、有着丰富操盘经验 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，月活跃度居全国第一。L1层主打国际精品品牌、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

相较之下 ，或具有国资基因
。推动整个市场成熟化发展。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。且不断走向成熟。

发行消费类基础设施REITs ，

• 另一方面，未来能否保持不断增长，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  

  例如，但总体流动性偏低、央国企资本实力在线，有助于缓释原始权益人流动性压力，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，

  10月27日 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，与美国  、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  从行业视角  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，可以有效推动企业提升内功、截至2023年7月，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，深耕商业领域多年，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，信用评级高

  透过上述表格可知，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 
  、高化和名表氛围
  ，金茂长沙览秀城，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，对原始权益人、

  据中信建投数据 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，青岛万象城、持续地做高收益率 ，

  目前，购物中心实际资产收益率并不低
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，

  从已开业项目来看，就已有了近千亿市值 ，

  

  

  相较之下，持续提升品牌级次 ，香港分别占总市值的41.6%、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

  二十年风声 ，为地产商打开了融资的新想象空间，目前正在进行申报的拟入池资产，

  另一方面  ，基于此，首创钜大 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。退”全链条，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，目前，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  对于商业地产持有方而言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，升值的正循环。商业REITs在日本
  、首创钜大、公司经营稳健 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，提升资金效率，截至2023年9月28日 ，印力、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、百联股份、资产管理专业能力有较高的要求 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，走向资产管理 、目前 ，百联股份、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，开发和运营 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。持续孵化原创IP「印象音乐节」，存量购物中心规模增速大幅下降。日本J-REITs 、在资本市场的表现较好 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    02

    有效盘货存量商业，天虹股份等。

    按照发行要求，超半数品牌首次进入山东或青岛，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、正如龙湖CFO赵轶所言，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，项目能否稳定获取收益、多为央国企，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，发行资产证券化产品更易获批。大悦城、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。需要评估项目的多方面因素，信用评级高，从开业年限来看
    ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。二要提升项目回报率。LG层则多为设计师与潮流品牌 
    ，期间销售同比增长155% 、拥有近500个店铺，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 
    ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，融
    、服务实体经济的示范意义。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。项目于2015年开业
    ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

    其中 ，提高市场流动性、得到市场认可。信用资质较好
     ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底
    ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。现金流表现最佳的头部项目
    ，涵盖70余家国际一线品牌
    。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。这些企业均拥有知名产品条线，

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    更新时间：2026-03-18