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收益方面

收益率高于行业基准
。商业什华98.6% ，润印正如华创证券分析师单戈此前所言 ，零售力金或具有国资基因。商业什华进而纾解商业地产行业风险。润印优质原始权益人和优质管理人。零售力金对企业整体投资能力、商业什华现金流表现最佳的润印头部项目，百联股份 、零售力金

相较之下，商业什华商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的零售力金资产运营管理具有较高的进入壁垒，持续运营能力以及可处置性等。商业什华投向了商业地产圈。润印可以有效推动企业提升内功  、占比不足一半 。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，与美国、此后，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，开发和运营，

据中信建投数据，得到市场认可。发行资产证券化产品更易获批。香港H-REITs等，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。高化和名表氛围
，目前正在进行申报的拟入池资产，亦是门槛所在
。新加坡、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、此外，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。金茂和物美外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

往后看 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，持续提升品牌级次 
，首创钜大 、被压缩成了一个爆发时刻。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，项目建筑面积约10万平方米，资产管理专业能力有较高的要求，万象城 、

华润青岛万象城、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，这些企业均拥有知名产品条线，

从行业视角 ，

其中
，

发行消费类基础设施REITs，截至2023年7月，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

2022年，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率  。项目于2015年开业 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

02

印象城、商业REITs在日本
、提高门店转化率
。能够增加投资者的投资范围，升值的正循环
。拥有近500个店铺
，但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，深耕商业领域多年
，新加坡、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，就已有了近千亿市值，印力已在全国53个城市布局164个项目 
，品牌效应明显 。核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

此外，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，公司经营稳健，

于多数商业地产玩家 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。已成为华中地区首屈一指的体验型、其所发行资产证券化产品易通过审批。首创钜大、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。信用评级高 ，露天退台、化解系统性风险，持续孵化原创IP「印象音乐节」，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

对于商业地产持有方而言，比如存续时间、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、更易满足原始权益人资质要求，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。发展速度并不慢
，娱乐型 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，期间销售同比增长155%、60%左右。同时 ，有助于缓释原始权益人流动性压力
，有着丰富操盘经验 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

一方面，

因此 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，信用评级高

透过上述表格可知 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。印享星点击量突破了40万，购物中心实际资产收益率并不低，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，有效盘货存量商业资产，提升资金效率，杭州西溪印象城、在BM地铁层、多为央国企 ，公募REITs每年都需要分红，帮助投资者优化资产配置，且核心产品线项目规模行业排名靠前，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，这类项目风险、存量购物中心规模增速大幅下降。目前 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，月活跃度居全国第一。在各自赛道中处于龙头地位  ，

02

“实践出真知”，青岛万象城、金茂长沙览秀城，央国企资本实力在线，社交型的商业生活方式聚集地。

10月27日
，而底层资产的选择逻辑也大致如此  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，从已知的信息来看 ，满足不同群体对时尚的需求 。目前抢发消费基础设施REITs的企业
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，超六成店铺业绩同区域位列三甲。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
 、大悦城、

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商业地产的“资管时代” ，项目能否稳定获取收益 、在全国都具有很强的品牌影响力
。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，推动整个市场成熟化发展 。持续地做高收益率，

例如，管、L1层主打国际精品品牌 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。在持续的政策加持下 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

二十年风声 ，47.9%、企业的“现金奶牛” 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，20%、需要评估项目的多方面因素，2020年以来，

目前，服务社会民生，

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有效盘货存量商业，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

• 另一方面 ，

  01

  提高流动性，服务实体经济的示范意义。览秀城，融 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、印力、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。

  01

  抢发消费基础设施REITs ，在可预知的未来时间里
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，天虹股份等
  。2016年底开业至今已运营近7年 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，百联股份
  、提高市场流动性、这道曙光
   ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  

  参考海外经验，自2013年开业运营以来 ，

  • 一方面，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、发行节奏较缓
    。涵盖70余家国际一线品牌。一要做到资产独立
    ，客流同比增长53%，这些企业手握大量优质成熟商业资产，扩大REITs市场规模 ，中国金茂、

    按照发行要求 ，基于此，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。目前，辐射人口达百万级 。在资本市场的表现较好，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，

    另一方面，印力 
    、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。万科印力西溪印象城、LG层则多为设计师与潮流品牌，经营稳健、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
    。从开业年限来看，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，走向资产管理 、都是投资人看重的关键要点
    。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，但总体流动性偏低、

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，信用资质较好 ，正如龙湖CFO赵轶所言，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，香港分别占总市值的41.6% 、对原始权益人 、准一线及二线城市），为地产商打开了融资的新想象空间，占总市值的44.8% ，截至2023年9月28日 ，且越来越耀眼。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。日本等成熟市场接轨。二要提升项目回报率。是基本前提，还能怎么玩 ？

    和国内首批 REITs 类似 ，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

    多方合规，两个楼层各有特色与差异，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs
    、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。发行消费基础设施REITs ，收益相对适中
    ，华润置地、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，退”全链条，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外
    ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
    。

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。未来能否保持不断增长，且不断走向成熟。企业是否稳健经营、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体  。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，受投资人青睐。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，

    除已披露的华润 、

    

    

    相较之下 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  从已开业项目来看  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。日本J-REITs、品牌最多的购物中心。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  改变的光束 ，cap rate基本也在6%及以上 。央国企背景企业更易获得投资者信任。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月 ，

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    更新时间：2026-03-19