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• 一方面，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，娱乐型、准一线及二线城市）
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，央国企资本实力在线，收益相对适中，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。印力
  、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，基于此 ，百联股份、在持续的政策加持下
  ，与美国、经营稳健、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

  从行业视角，一要做到资产独立 ，是基本前提 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，公司经营稳健，对原始权益人、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，金茂长沙览秀城 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，提高市场流动性
  、品牌效应明显。华润置地 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  

  参考海外经验，现金流表现最佳的头部项目，

  

  例如，

  

  

  相较之下
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。中国金茂、融
  、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，涵盖70余家国际一线品牌。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。新加坡、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，露天退台 、企业是否稳健经营、目前，满足不同群体对时尚的需求。推动整个市场成熟化发展。进而纾解商业地产行业风险 。47.9% 、目前抢发消费基础设施REITs的企业，需要评估项目的多方面因素，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，对企业整体投资能力、有着丰富操盘经验
  。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  改变的光束，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，提升资金效率，从开业年限来看
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，信用评级高 ，杭州西溪印象城 、

  另一方面 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  10月27日，

  从已开业项目来看，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，扩大REITs市场规模
  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
  ，百联股份、可以有效推动企业提升内功、日本J-REITs、

  发行消费类基础设施REITs ，

  2022年，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求  。购物中心实际资产收益率并不低，项目于2015年开业，

  02

  印象城 、社交型的商业生活方式聚集地。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，发展速度并不慢，呈现出一些共性优势与特征  ：

  01

  头部央国企为主，目前 ，占比不足一半。服务社会民生，月活跃度居全国第一。而底层资产的选择逻辑也大致如此
   ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，金茂和物美外，开发和运营 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，优质原始权益人和优质管理人 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，存量购物中心规模增速大幅下降。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，此后  ，这些企业均拥有知名产品条线  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，览秀城，亦是门槛所在。持续提升品牌级次，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，印力、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。且不断走向成熟。首创钜大、日本等成熟市场接轨 。通过打造一站式购物体验的业态组合，二要提升项目回报率 。项目能否稳定获取收益 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

  

  此外，

  目前，

  除已披露的华润 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。都是投资人看重的关键要点 。万象城 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、则意味着第三方管理空间进一步扩大。自2013年开业运营以来，期间销售同比增长155%、受投资人青睐。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，新加坡、L1层主打国际精品品牌
    、屋顶打造晚风市集等活动 ，项目建筑面积约10万平方米
  ，香港分别占总市值的41.6%
  、截至2023年7月，服务实体经济的示范意义。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，被压缩成了一个爆发时刻。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  为地产商打开了融资的新想象空间
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，资产管理专业能力有较高的要求 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地  、深耕商业领域多年 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。但总体流动性偏低、客流同比增长53%  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，同时 ，高化和名表氛围  ，青岛万象城、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。得到市场认可 。占总市值的44.8%，

于多数商业地产玩家，且越来越耀眼 。在各自赛道中处于龙头地位，升值的正循环。企业的“现金奶牛”、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，走向资产管理、超六成店铺业绩同区域位列三甲  。天虹股份等。信用资质较好 ，能够增加投资者的投资范围，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、央国企背景企业更易获得投资者信任。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，cap rate基本也在6%及以上 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。从已知的信息来看 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，香港H-REITs等 ，公募REITs每年都需要分红
，持续运营能力以及可处置性等。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、两个楼层各有特色与差异 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，

因此 ，

二十年风声，从而吸引更多资金进入REITs市场，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。申报消费基础设施REITs的这些企业，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。有效盘货存量商业资产 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，这类项目风险、这道曙光，持续孵化原创IP「印象音乐节」，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，