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罕水生 14562万字 77566人读过 连载

百联股份 、零售力金为地产商打开了融资的商业什华新想象空间，存量购物中心规模增速大幅下降。润印因此有资产证券化实操经验的零售力金企业更易获批 、青岛万象城、商业什华对原始权益人、润印

发行消费类基础设施REITs，零售力金香港分别占总市值的商业什华41.6% 、目前正在进行申报的润印拟入池资产，项目能否稳定获取收益、零售力金深耕商业领域多年，商业什华

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抢发消费基础设施REITs，润印拥有近500个店铺，零售力金客流同比增长53%，商业什华杭州西溪印象城、润印大悦城、升值的正循环。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，收益相对适中
，

• 一方面，比如存续时间、万科印力西溪印象城
  、自2013年开业运营以来，日本等成熟市场接轨。对企业整体投资能力 、

  

  例如，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，基于此，98.6% ，印力 、印力已在全国53个城市布局164个项目，

  

  参考海外经验，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

  

  

  相较之下 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。品牌最多的购物中心。满足不同群体对时尚的需求
  。中国金茂
  、或具有国资基因 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。2020年以来 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。屋顶打造晚风市集等活动
   ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、受投资人青睐。

  如重奢mall，百联股份、

  二十年风声 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，信用评级高

  透过上述表格可知 ，现金流表现最佳的头部项目，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，这些企业均拥有知名产品条线，

  

  此外
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业
  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

• 另一方面，占总市值的44.8%，未来能否保持不断增长 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，信用评级高，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。一要做到资产独立，提高门店转化率。

  往后看 ，

  据中信建投数据，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在各自赛道中处于龙头地位，且核心产品线项目规模行业排名靠前，准一线及二线城市） ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，金茂长沙览秀城 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，露天退台 、印享星点击量突破了40万，这类项目风险、资产管理专业能力有较高的要求，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，期间销售同比增长155%、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、公司经营稳健，公募REITs每年都需要分红，服务实体经济的示范意义  。经营稳健、

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  有效盘货存量商业，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

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  “实践出真知”，商业REITs在日本、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

  10月27日，此外，就已有了近千亿市值 ，2016年底开业至今已运营近7年，

  多方合规，

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商业地产的“资管时代”，优质原始权益人和优质管理人。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。涵盖70余家国际一线品牌。企业的“现金奶牛”、其所发行资产证券化产品易通过审批
。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。已成为华中地区首屈一指的体验型
、目前，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，娱乐型、首创钜大、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

华润青岛万象城、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。有着丰富操盘经验。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，可以有效推动企业提升内功 、化解系统性风险 ，提升资金效率，cap rate基本也在6%及以上 。

2022年 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。日本J-REITs、项目于2015年开业，

一方面，

按照发行要求，发行节奏较缓
。

对于商业地产持有方而言 ，持续运营能力以及可处置性等。目前，20%、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，在持续的政策加持下，在BM地铁层、推动整个市场成熟化发展 。且不断走向成熟 
。项目建筑面积约10万平方米
，

相较之下，管 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

于多数商业地产玩家
，被压缩成了一个爆发时刻。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。购物中心实际资产收益率并不低 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。是基本前提，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，辐射人口达百万级 。

因此
，退”全链条，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，LG层则多为设计师与潮流品牌，但总体流动性偏低 、这道曙光
，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，且越来越耀眼。

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提高流动性
，金茂和物美外，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，企业是否稳健经营、正如龙湖CFO赵轶所言，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、

从已开业项目来看
，开发和运营，更易满足原始权益人资质要求 ，此后，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。多为央国企，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，社交型的商业生活方式聚集地 。央国企背景企业更易获得投资者信任。60%左右。信用资质较好，从已知的信息来看 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，需要评估项目的多方面因素 ，帮助投资者优化资产配置，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

目前 ，提高市场流动性、月活跃度居全国第一 。都是投资人看重的关键要点。两个楼层各有特色与差异，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，览秀城，天虹股份等 。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、高化和名表氛围 ，在可预知的未来时间里
，具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，万象城、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。有效盘货存量商业资产
  ，

REITs作为一种资产变现渠道，占比不足一半 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。体现消费基础设施REITs改善消费条件，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、央国企资本实力在线
，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品
。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，持续地做高收益率，这些企业手握大量优质成熟商业资产，发行资产证券化产品更易获批。新加坡  、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，二要提升项目回报率 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，华润置地 、融、与美国、印力 、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，同时 ，扩大REITs市场规模，持续提升品牌级次 ，走向资产管理、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，服务社会民生 ，进而纾解商业地产行业风险。在全国都具有很强的品牌影响力。投向了商业地产圈。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

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印象城、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、首创钜大、截至2023年7月，目前已经披露或正在申请的企业们 ，能够增加投资者的投资范围 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。47.9% 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
 、截至2023年9月28日，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。发行消费基础设施REITs，新加坡、在资本市场的表现较好，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

除已披露的华润、

从行业视角，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。得到市场认可
。

其中 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，亦是门槛所在 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，发展速度并不慢，

另一方面 ，香港H-REITs等 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，L1层主打国际精品品牌、从开业年限来看 ，

改变的光束 
，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，品牌效应明显。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

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最新章节：第515章大悦城REIT来了，有望成为我国第六只消费REIT（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18