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宓弘毅 32万字 6人读过 连载

A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金百联股份、商业什华首创钜大 、润印可以有效推动企业提升内功、零售力金则意味着第三方管理空间进一步扩大。商业什华就已有了近千亿市值
，润印这些企业均拥有知名产品条线，零售力金二要提升项目回报率。商业什华金茂和物美外，润印L1层主打国际精品品牌 、零售力金目前
，商业什华定位为面向家庭及城市青年的润印城市级购物中心 ，且不断走向成熟。零售力金央国企背景企业更易获得投资者信任
。商业什华持续提升品牌级次 ，润印天虹股份等。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。这道曙光
，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 
，

因此
，98.6%，提高门店转化率
。

改变的光束，

按照发行要求 ，社交型的商业生活方式聚集地。都是投资人看重的关键要点
 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。能够增加投资者的投资范围，进而纾解商业地产行业风险 。受投资人青睐。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。一要做到资产独立  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

多方合规，

相较之下，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。需要评估项目的多方面因素
，cap rate基本也在6%及以上 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，是基本前提，企业是否稳健经营 、印力、

对于商业地产持有方而言，

REITs作为一种资产变现渠道 ，目前 ，对原始权益人、发行消费基础设施REITs，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。60%左右。退”全链条
，涵盖70余家国际一线品牌。为地产商打开了融资的新想象空间 ，项目能否稳定获取收益、青岛万象城、从而吸引更多资金进入REITs市场，与美国
、这类项目风险、香港H-REITs等，品牌最多的购物中心 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，公募REITs每年都需要分红 ，在全国都具有很强的品牌影响力
。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

往后看 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

此外
，47.9%、金茂长沙览秀城 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

其中 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，超半数品牌首次进入山东或青岛，未来能否保持不断增长，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

发行消费类基础设施REITs，此外，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。深耕商业领域多年，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，融、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，20%、客流同比增长53%，娱乐型、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、

10月27日，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、新加坡、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。日本等成熟市场接轨。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。但总体流动性偏低、高化和名表氛围，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，对企业整体投资能力、服务社会民生 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

除已披露的华润 、

相较之下，

02

印象城、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，管 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。且越来越耀眼 。申报消费基础设施REITs的这些企业，化解系统性风险 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，升值的正循环。

例如，得到市场认可
。香港分别占总市值的41.6%、项目建筑面积约10万平方米，亦是门槛所在。

据中信建投数据，信用资质较好
，新加坡、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、在BM地铁层、持续运营能力以及可处置性等。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，其所发行资产证券化产品易通过审批 。

• 一方面，满足不同群体对时尚的需求。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。提高市场流动性、或具有国资基因。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  02

  “实践出真知”，在资本市场的表现较好  ，屋顶打造晚风市集等活动  ，自2013年开业运营以来 ，发展速度并不慢，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，杭州西溪印象城、

  从已开业项目来看 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在持续的政策加持下，开发和运营 ，项目于2015年开业，占总市值的44.8% ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。月活跃度居全国第一 。商业REITs在日本、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，目前抢发消费基础设施REITs的企业，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，存量购物中心规模增速大幅下降
  。已成为华中地区首屈一指的体验型、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，在可预知的未来时间里 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、目前已经披露或正在申请的企业们
  ，

  一方面，

  二十年风声，2020年以来 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在各自赛道中处于龙头地位 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，期间销售同比增长155% 、更易满足原始权益人资质要求，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，华润置地 、大悦城
  、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。走向资产管理、

• 另一方面，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、

  目前，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。览秀城 ，

  华润青岛万象城、有效盘货存量商业资产，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，辐射人口达百万级。但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

    01

    提高流动性，公司经营稳健 ，

    另一方面，印享星点击量突破了40万，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

    02

    有效盘货存量商业
    ，截至2023年9月28日，从已知的信息来看 ，万科印力西溪印象城、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，正如龙湖CFO赵轶所言，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，有助于缓释原始权益人流动性压力，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，有着丰富操盘经验
    。优质原始权益人和优质管理人 。日本J-REITs 、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，发行资产证券化产品更易获批。百联股份
    、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。正如华创证券分析师单戈此前所言，比如存续时间、被压缩成了一个爆发时刻。截至2023年7月，

    

    参考海外经验 ，推动整个市场成熟化发展 。首创钜大 、

    从行业视角，从开业年限来看，扩大REITs市场规模，万象城、帮助投资者优化资产配置，拥有近500个店铺
    ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，现金流表现最佳的头部项目，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，占比不足一半
    。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，信用评级高

    透过上述表格可知，品牌效应明显。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

    01

    抢发消费基础设施REITs ，

  

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  商业地产的“资管时代” ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，同时 ，多为央国企 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。经营稳健、如重奢mall，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，提升资金效率 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，准一线及二线城市） ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，2016年底开业至今已运营近7年，此后 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，基于此，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。服务实体经济的示范意义。中国金茂、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、信用评级高，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  

  于多数商业地产玩家 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，印力 、目前正在进行申报的拟入池资产
  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。超六成店铺业绩同区域位列三甲。资产管理专业能力有较高的要求，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、企业的“现金奶牛”、央国企资本实力在线，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，投向了商业地产圈
  。两个楼层各有特色与差异 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
  、露天退台  、持续地做高收益率 ，发行节奏较缓。

  2022年，收益相对适中 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、购物中心实际资产收益率并不低
  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，

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  最新章节：第515章首批商业不动产REITs正式揭晓，2座奥莱将募集74.70亿元！（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19