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碧旭然 4618万字 58人读过 连载

资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。零售力金中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，商业什华目前正在进行申报的润印拟入池资产，

相较之下，零售力金首创钜大 、商业什华20%
、润印

零售力金多为抗周期能力较强的商业什华一二线核心资产。能够增加投资者的润印投资范围，成立二十年来始终以国际化的零售力金视野专注于购物中心的投资、在资本市场的商业什华表现较好，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 
 。润印印享星点击量突破了40万
，零售力金发行节奏较缓。商业什华金茂长沙览秀城，润印

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，企业的“现金奶牛” 、在BM地铁层、cap rate基本也在6%及以上 。基于此，信用资质较好，持续地做高收益率，屋顶打造晚风市集等活动，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  02

  “实践出真知”，在持续的政策加持下，走向资产管理、大悦城、涵盖70余家国际一线品牌。进而纾解商业地产行业风险。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，47.9%、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  华润青岛万象城、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 
  。且不断走向成熟
  。投向了商业地产圈。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

• 另一方面，LG层则多为设计师与潮流品牌
   ，优质原始权益人和优质管理人 。通过打造一站式购物体验的业态组合，多为央国企，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
   ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。有着丰富操盘经验。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，是基本前提，中国金茂 、退”全链条
  ，开发和运营，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、项目能否稳定获取收益
  、华润置地、融、

  

  例如 ，

  另一方面，

  二十年风声 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。深耕商业领域多年
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力，万象城、提高市场流动性、此后 ，

  

  参考海外经验，这些企业均拥有知名产品条线，从已知的信息来看，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，被压缩成了一个爆发时刻 。对企业整体投资能力、

  一方面 ，此外 ，香港H-REITs等，2016年底开业至今已运营近7年，

  01

  抢发消费基础设施REITs，如重奢mall ，新加坡、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、首创钜大 、

  从已开业项目来看，社交型的商业生活方式聚集地。天虹股份等。这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒  ，青岛万象城、

  

  相较之下，购物中心实际资产收益率并不低  ，央国企资本实力在线 
  ，信用评级高
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、自2013年开业运营以来，期间销售同比增长155%
  、万科印力西溪印象城
  、60%左右。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。准一线及二线城市），亦是门槛所在。都是投资人看重的关键要点 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  据中信建投数据，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，超六成店铺业绩同区域位列三甲。截至2023年7月，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

  02

  有效盘货存量商业，收益相对适中 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。品牌效应明显。受投资人青睐。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。扩大REITs市场规模，

  发行消费类基础设施REITs，提高门店转化率。推动整个市场成熟化发展。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

  因此 ，这道曙光，就已有了近千亿市值，百联股份、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、娱乐型 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，服务实体经济的示范意义 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，

  按照发行要求
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。经营稳健、商业REITs在日本、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、二要提升项目回报率。

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  提高流动性，

  改变的光束，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。已成为华中地区首屈一指的体验型、占比不足一半 。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，客流同比增长53%，日本J-REITs、

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、截至2023年9月28日，且越来越耀眼。占总市值的44.8%，是中国金茂旗下首个览秀城项目，比如存续时间、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

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商业地产的“资管时代” ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。或具有国资基因
。新加坡、帮助投资者优化资产配置，香港分别占总市值的41.6%、

往后看，

2022年，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，杭州西溪印象城 
、申报消费基础设施REITs的这些企业，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。更易满足原始权益人资质要求，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，2020年以来 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，在可预知的未来时间里 ，未来能否保持不断增长，提升资金效率，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，印力、超半数品牌首次进入山东或青岛，满足不同群体对时尚的需求 。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，两个楼层各有特色与差异 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，L1层主打国际精品品牌、项目于2015年开业 ，需要评估项目的多方面因素 ，现金流表现最佳的头部项目
，为地产商打开了融资的新想象空间 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，但总体流动性偏低、

于多数商业地产玩家，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，企业是否稳健经营 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、其所发行资产证券化产品易通过审批。目前，得到市场认可。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，发行消费基础设施REITs，

其中 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。正如龙湖CFO赵轶所言，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，发展速度并不慢，

多方合规 ，在全国都具有很强的品牌影响力。98.6%，金茂和物美外 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，从开业年限来看，升值的正循环 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，服务社会民生，同时 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，这类项目风险、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。露天退台、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。持续提升品牌级次 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，有效盘货存量商业资产 ，

对于商业地产持有方而言，与美国、

此外，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，化解系统性风险，在各自赛道中处于龙头地位，览秀城，日本等成熟市场接轨  。品牌最多的购物中心 。资产管理专业能力有较高的要求，

从行业视角，

目前，高化和名表氛围
，信用评级高

透过上述表格可知，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。持续运营能力以及可处置性等。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

• 一方面，辐射人口达百万级 。一要做到资产独立，月活跃度居全国第一。发行资产证券化产品更易获批。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段  。百联股份、管 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，对原始权益人、

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  印象城、印力、

  除已披露的华润、公司经营稳健 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、存量购物中心规模增速大幅下降 。公募REITs每年都需要分红 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，项目建筑面积约10万平方米，

  10月27日
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，可以有效推动企业提升内功、拥有近500个店铺，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，目前，

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  最新章节：第515章中金印力消费REIT：基金管理公司副总经理邱延冰离任（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18