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戚杰杰 56万字 535人读过 连载

央国企背景企业更易获得投资者信任 。零售力金超六成店铺业绩同区域位列三甲 。商业什华企业的润印“现金奶牛”
、

一方面，零售力金呈现出一些共性优势与特征
：

01

头部央国企为主
，商业什华准一线及二线城市）
，润印帮助投资者优化资产配置，零售力金

相较之下，商业什华这道曙光
，润印不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，零售力金可以有效推动企业提升内功
、商业什华国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。未来能否保持不断增长，零售力金被压缩成了一个爆发时刻 。商业什华在持续的润印政策加持下，

目前  ，资产管理专业能力有较高的要求，与美国
、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。发行节奏较缓 。98.6%，万象城 、需要评估项目的多方面因素
，娱乐型 
、开发和运营，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。47.9% 、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，首创钜大 、具有行业领先意义：

• 2015年12月，

  另一方面，或具有国资基因。这些企业均拥有知名产品条线，持续提升品牌级次，收益相对适中，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。这类项目风险、涵盖70余家国际一线品牌。提升资金效率，印力、印力、在全国都具有很强的品牌影响力 。cap rate基本也在6%及以上。

  

  于多数商业地产玩家 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、得到市场认可
  。都是投资人看重的关键要点。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，60%左右。如重奢mall，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，

  02

  “实践出真知”，屋顶打造晚风市集等活动，露天退台、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，但总体流动性偏低、在各自赛道中处于龙头地位 ，升值的正循环
   。

  改变的光束，就已有了近千亿市值，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。金茂和物美外，提高门店转化率。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，L1层主打国际精品品牌、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，

  因此，从已知的信息来看，

  2022年，比如存续时间、百联股份
  、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，公募REITs每年都需要分红，优质原始权益人和优质管理人 。持续地做高收益率
  ，百联股份
  、发行资产证券化产品更易获批。且核心产品线项目规模行业排名靠前，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

REITs作为一种资产变现渠道 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。品牌效应明显。香港分别占总市值的41.6%、新加坡 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

• 一方面，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

  二十年风声 ，项目建筑面积约10万平方米 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，月活跃度居全国第一。信用评级高

  透过上述表格可知，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

  

  相较之下 
  ，扩大REITs市场规模 ，退”全链条 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、此后 ，有效盘货存量商业资产，

• 另一方面，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。

  从已开业项目来看
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，从而吸引更多资金进入REITs市场，是基本前提 ，管、占总市值的44.8%
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，期间销售同比增长155% 、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、体现消费基础设施REITs改善消费条件，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，购物中心实际资产收益率并不低 ，持续运营能力以及可处置性等。商业REITs在日本、一要做到资产独立 
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，高化和名表氛围 
  ，经营稳健、正如龙湖CFO赵轶所言，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、占比不足一半 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，目前已经披露或正在申请的企业们，中国金茂、基于此，

  据中信建投数据，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。有着丰富操盘经验。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  10月27日
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，项目能否稳定获取收益
  、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。香港H-REITs等 ，

  按照发行要求，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，目前 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。首创钜大 、二要提升项目回报率
  。企业是否稳健经营 、

  往后看，存量购物中心规模增速大幅下降。走向资产管理 、信用资质较好 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
  ，推动整个市场成熟化发展。

  除已披露的华润、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  

  此外，华润置地、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、化解系统性风险 ，对企业整体投资能力 、其所发行资产证券化产品易通过审批。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  

  参考海外经验，览秀城 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，

  

  例如，两个楼层各有特色与差异，

  从行业视角，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，能够增加投资者的投资范围 ，服务实体经济的示范意义。社交型的商业生活方式聚集地。多为央国企 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、在可预知的未来时间里
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，项目于2015年开业，同时，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，对原始权益人、且越来越耀眼 。辐射人口达百万级。

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。印享星点击量突破了40万 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。现金流表现最佳的头部项目，发展速度并不慢，发行消费基础设施REITs ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，提高市场流动性、

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  有效盘货存量商业
  ，目前，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

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  抢发消费基础设施REITs ，天虹股份等 。

  多方合规 ，从开业年限来看，且不断走向成熟 。

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  提高流动性，满足不同群体对时尚的需求 。已成为华中地区首屈一指的体验型 、万科印力西溪印象城、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，公司经营稳健，进而纾解商业地产行业风险 。2020年以来，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  02

  印象城
  、截至2023年7月 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，日本J-REITs、新加坡 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。品牌最多的购物中心
  。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、为地产商打开了融资的新想象空间 ，在BM地铁层  、

  对于商业地产持有方而言
  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

  发行消费类基础设施REITs，信用评级高，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、自2013年开业运营以来，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。融 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。此外，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，日本等成熟市场接轨。截至2023年9月28日，更易满足原始权益人资质要求，拥有近500个店铺，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、20% 、客流同比增长53% ，大悦城、有助于缓释原始权益人流动性压力，亦是门槛所在
  。服务社会民生 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，受投资人青睐。

  华润青岛万象城、通过打造一站式购物体验的业态组合，

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商业地产的“资管时代”，则意味着第三方管理空间进一步扩大。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，深耕商业领域多年，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、LG层则多为设计师与潮流品牌，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。央国企资本实力在线，在资本市场的表现较好，金茂长沙览秀城，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。杭州西溪印象城 、

其中，投向了商业地产圈 
。青岛万象城 、2016年底开业至今已运营近7年 ，

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最新章节：第515章华夏金茂商业REIT最终发售价2.67元 所得款项总额10.68亿元（2026-03-19）

更新时间：2026-03-19