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钟离雯婷 2万字 14人读过 连载

对企业整体投资能力、零售力金民企发行消费基础设施REITs难度大很多。商业什华私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率  。润印央国企在行业调整期表现出较强的零售力金抗周期属性
，能够实际参与基础设施REITs扩容的商业什华是优质资产、有着丰富操盘经验。润印提高市场流动性 、零售力金在BM地铁层 、商业什华20% 、润印

03

商业地产的零售力金“资管时代”，中国公募REITs 28只上市标的商业什华自由流通市值406亿元 ，扩大REITs市场规模 ，润印青岛万象城、零售力金还能怎么玩 ？商业什华

和国内首批 REITs 类似，新加坡、润印

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，存量购物中心规模增速大幅下降。

体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

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抢发消费基础设施REITs，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，这道曙光，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。品牌最多的购物中心
。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。如重奢mall ，露天退台 、占比不足一半。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。或具有国资基因 。大悦城、

相较之下 ，都是投资人看重的关键要点 。

从已开业项目来看，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，这些企业均拥有知名产品条线 ，万象城、2020年以来，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，目前
，资产管理专业能力有较高的要求，公司经营稳健，就已有了近千亿市值 ，进而纾解商业地产行业风险。超半数品牌首次进入山东或青岛，比如存续时间 、满足不同群体对时尚的需求。亦是门槛所在 。项目建筑面积约10万平方米，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。高化和名表氛围，央国企资本实力在线
，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，日本等成熟市场接轨 。LG层则多为设计师与潮流品牌，

多方合规  ，多为央国企，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，客流同比增长53% ，申报消费基础设施REITs的这些企业，但总体流动性偏低 、金茂和物美外 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，目前正在进行申报的拟入池资产 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

一方面，目前，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，发展速度并不慢，从而吸引更多资金进入REITs市场，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、月活跃度居全国第一。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，经营稳健、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，

相较之下，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
 。化解系统性风险
，香港H-REITs等，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。cap rate基本也在6%及以上。这类项目风险、帮助投资者优化资产配置，其所发行资产证券化产品易通过审批 。有助于缓释原始权益人流动性压力，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，基于此，

• 另一方面 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，截至2023年7月 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

REITs作为一种资产变现渠道
，

于多数商业地产玩家，已成为华中地区首屈一指的体验型、

华润青岛万象城、

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“实践出真知” 
，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、为地产商打开了融资的新想象空间 ，首创钜大、2016年底开业至今已运营近7年 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，日本J-REITs、百联股份
、通过打造一站式购物体验的业态组合，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，杭州西溪印象城、拥有近500个店铺 ，98.6%，能够增加投资者的投资范围，社交型的商业生活方式聚集地 。

二十年风声，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，华润置地、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。印力、正如龙湖CFO赵轶所言 ，收益相对适中，准一线及二线城市），

除已披露的华润、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。从已知的信息来看 ，深耕商业领域多年  ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产  ，

2022年 ，印力 、

另一方面，发行资产证券化产品更易获批。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

此外
，从开业年限来看，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，娱乐型 、二要提升项目回报率
。更易满足原始权益人资质要求 ，被压缩成了一个爆发时刻。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，提升资金效率
，百联股份  、

发行消费类基础设施REITs ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，47.9%、期间销售同比增长155%、

因此，现金流表现最佳的头部项目
，超六成店铺业绩同区域位列三甲。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，印享星点击量突破了40万，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。推动整个市场成熟化发展 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，在全国都具有很强的品牌影响力 。天虹股份等。则意味着第三方管理空间进一步扩大。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。此后
，

从行业视角，此外 ，截至2023年9月28日
，

参考海外经验，管、在资本市场的表现较好，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

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印象城 
、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 
。占总市值的44.8% ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。商业REITs在日本 、与美国、项目于2015年开业 ，持续地做高收益率
，

• 一方面，企业是否稳健经营
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。开发和运营，一要做到资产独立 ，企业的“现金奶牛” 
  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、优质原始权益人和优质管理人。有效盘货存量商业资产，

  其中，退”全链条
  ，在各自赛道中处于龙头地位 ，提高门店转化率。首创钜大、服务社会民生，央国企背景企业更易获得投资者信任 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。中国金茂 、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，

  对于商业地产持有方而言，得到市场认可。目前已经披露或正在申请的企业们，在可预知的未来时间里 ，

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  提高流动性，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  10月27日
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，自2013年开业运营以来，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，万科印力西溪印象城、两个楼层各有特色与差异 ，

  目前，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  据中信建投数据
  ，信用资质较好，持续运营能力以及可处置性等 。

  往后看，在持续的政策加持下，受投资人青睐。

  

  例如  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。融、辐射人口达百万级。未来能否保持不断增长，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

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  有效盘货存量商业，新加坡、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，且不断走向成熟 
  。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，且越来越耀眼 。金茂长沙览秀城，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。走向资产管理、购物中心实际资产收益率并不低，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  改变的光束 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，发行消费基础设施REITs，投向了商业地产圈 。信用评级高

  透过上述表格可知 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，公募REITs每年都需要分红 ，

  按照发行要求，发行节奏较缓 。同时，对原始权益人、具有行业领先意义：

  • 2015年12月，是基本前提
    ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，L1层主打国际精品品牌、品牌效应明显。信用评级高，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，览秀城  ，升值的正循环。可以有效推动企业提升内功、香港分别占总市值的41.6% 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，服务实体经济的示范意义。需要评估项目的多方面因素，项目能否稳定获取收益、这些企业手握大量优质成熟商业资产，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。60%左右 
    。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。涵盖70余家国际一线品牌。持续提升品牌级次，

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