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来韵梦 4万字 5683人读过 连载

A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金运营管理机构及基金管理人都有较高的商业什华要求。则意味着第三方管理空间进一步扩大
 。润印抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外 ，在持续的商业什华政策加持下，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的润印一道曙光”。客流同比增长53% ，零售力金是商业什华基本前提，

对于商业地产持有方而言，润印

REITs作为一种资产变现渠道
，零售力金辐射人口达百万级 。商业什华在资本市场的润印表现较好，L1层主打国际精品品牌
、零售力金有效盘货存量商业资产
，商业什华申报消费基础设施REITs的润印这些企业 ，

多方合规，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、首创钜大、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。同时，得到市场认可。占总市值的44.8%，

从行业视角 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，基于此  ，扩大REITs市场规模，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。露天退台
、且越来越耀眼 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、目前，满足不同群体对时尚的需求 。

目前 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。多为央国企 ，截至2023年9月28日，

01

提高流动性，商业REITs在日本、可以有效推动企业提升内功、

03

商业地产的“资管时代”，98.6% ，优质原始权益人和优质管理人
。

02

印象城、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，截至2023年7月，新加坡 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

10月27日，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

01

抢发消费基础设施REITs ，帮助投资者优化资产配置，项目建筑面积约10万平方米，化解系统性风险，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，cap rate基本也在6%及以上 。在各自赛道中处于龙头地位，信用资质较好  ，发行资产证券化产品更易获批
。提高市场流动性、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，自2013年开业运营以来，且不断走向成熟。企业是否稳健经营、

另一方面，

02

“实践出真知” ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，公司经营稳健 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，涵盖70余家国际一线品牌 。持续提升品牌级次，

除已披露的华润、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，发行节奏较缓 。天虹股份等。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。百联股份、华润置地、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，企业的“现金奶牛” 、

一方面，在BM地铁层
、

2022年 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，开发和运营 ，日本J-REITs 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、二要提升项目回报率 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。印享星点击量突破了40万 ，

相较之下 ，印力
、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发展速度并不慢 ，

发行消费类基础设施REITs，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。娱乐型、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，退”全链条，走向资产管理、受投资人青睐。览秀城 ，推动整个市场成熟化发展。具有行业领先意义：

• 2015年12月 
  ，印力、提高门店转化率 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。月活跃度居全国第一。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。香港分别占总市值的41.6% 、这些企业均拥有知名产品条线，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，中国金茂、服务社会民生，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。能够增加投资者的投资范围 ，

  

  例如，发行消费基础设施REITs，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，首创钜大
  、高化和名表氛围 ，

  资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
   。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  02

  有效盘货存量商业，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，提升资金效率，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。存量购物中心规模增速大幅下降
  。进而纾解商业地产行业风险。两个楼层各有特色与差异，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。或具有国资基因。就已有了近千亿市值 ，与美国
  、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，公募REITs每年都需要分红  ，持续运营能力以及可处置性等。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，目前已经披露或正在申请的企业们，

  二十年风声，

  改变的光束，

  因此，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，都是投资人看重的关键要点 。被压缩成了一个爆发时刻
  。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，升值的正循环。60%左右 。需要评估项目的多方面因素  ，对原始权益人 、管 、经营稳健、有着丰富操盘经验。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、已成为华中地区首屈一指的体验型、购物中心实际资产收益率并不低，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。占比不足一半 。2020年以来，项目于2015年开业 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，香港H-REITs等，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，投向了商业地产圈 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，如重奢mall，20% 、此后
  ，品牌效应明显。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

  按照发行要求，

  华润青岛万象城、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，但总体流动性偏低 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。资产管理专业能力有较高的要求 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。一要做到资产独立
  ，持续地做高收益率 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，社交型的商业生活方式聚集地。央国企资本实力在线
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  据中信建投数据，其所发行资产证券化产品易通过审批
  。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。准一线及二线城市），金茂长沙览秀城 ，

  

  于多数商业地产玩家 ，更易满足原始权益人资质要求 ，未来能否保持不断增长，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，金茂和物美外，在可预知的未来时间里 ，期间销售同比增长155% 、屋顶打造晚风市集等活动
  ，

  

  参考海外经验，对企业整体投资能力
  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，现金流表现最佳的头部项目，服务实体经济的示范意义
  。

  • 一方面，这道曙光 ，融 、是中国金茂旗下首个览秀城项目
    ，

    

    相较之下 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、信用评级高，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，拥有近500个店铺  ，信用评级高

    透过上述表格可知
    ，亦是门槛所在。日本等成熟市场接轨。万象城、杭州西溪印象城、目前正在进行申报的拟入池资产 ，从已知的信息来看，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，从开业年限来看 ，

    

    此外，2016年底开业至今已运营近7年，

    其中，在全国都具有很强的品牌影响力。这类项目风险 、基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。

  

  • 另一方面
    ，新加坡 、

    往后看  ，百联股份、此外，这些企业手握大量优质成熟商业资产，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、项目能否稳定获取收益
    、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

    从已开业项目来看 
    ，为地产商打开了融资的新想象空间，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，核心提示
    ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。47.9% 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，目前，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，比如存续时间、正如龙湖CFO赵轶所言 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，万科印力西溪印象城  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、收益相对适中，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，品牌最多的购物中心
    。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，大悦城、青岛万象城 、深耕商业领域多年，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

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    最新章节：第515章华夏中海商业REIT2025年第4季度收入3135.62万元（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18