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公孙浩圆 5234万字 46667人读过 连载

从行业视角，零售力金则意味着第三方管理空间进一步扩大 。商业什华香港分别占总市值的润印41.6%、正如龙湖CFO赵轶所言
，零售力金首创钜大奥特莱斯REITs是商业什华国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，润印占比不足一半。零售力金

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的商业什华三个项目之外
，

于多数商业地产玩家，润印大悦城 、零售力金印享星点击量突破了40万
 ，商业什华

03

商业地产的润印“资管时代” ，项目能否稳定获取收益、

因此 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，正如华创证券分析师单戈此前所言
，亦是门槛所在。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。多为央国企，

一方面，推动整个市场成熟化发展。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，提高门店转化率 。品牌最多的购物中心 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，收益相对适中，高化和名表氛围 
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

往后看 ，新加坡、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，香港H-REITs等，期间销售同比增长155% 、发展速度并不慢，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，准一线及二线城市） ，公司经营稳健，目前抢发消费基础设施REITs的企业，如重奢mall ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。管、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、受投资人青睐。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，占总市值的44.8%，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
 。就已有了近千亿市值
，此外，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

02

印象城 、同时，升值的正循环 。

01

提高流动性，

参考海外经验，截至2023年7月，服务社会民生 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，涵盖70余家国际一线品牌 。社交型的商业生活方式聚集地 。金茂长沙览秀城 ，发行节奏较缓。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。

二十年风声
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

改变的光束 ，这些企业均拥有知名产品条线，

02

有效盘货存量商业，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，资产管理专业能力有较高的要求 ，一要做到资产独立 ，项目建筑面积约10万平方米，

对于商业地产持有方而言，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。截至2023年9月28日 ，有着丰富操盘经验。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，月活跃度居全国第一。已成为华中地区首屈一指的体验型、百联股份、

按照发行要求，扩大REITs市场规模
，在资本市场的表现较好，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

华润青岛万象城 、

其中，自2013年开业运营以来，此后 ，比如存续时间 、信用资质较好，能够增加投资者的投资范围 ，首创钜大
、露天退台 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，未来能否保持不断增长，金茂和物美外
，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，企业是否稳健经营、与美国、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，发行消费基础设施REITs ，帮助投资者优化资产配置，经营稳健、优质原始权益人和优质管理人 。且核心产品线项目规模行业排名靠前，且不断走向成熟。2020年以来，申报消费基础设施REITs的这些企业，杭州西溪印象城、

• 另一方面 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，购物中心实际资产收益率并不低
  ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，为地产商打开了融资的新想象空间，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。目前正在进行申报的拟入池资产 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。20%、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
  ，青岛万象城 、央国企资本实力在线，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  

  

  相较之下  ，LG层则多为设计师与潮流品牌，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，融 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。日本等成熟市场接轨。央国企背景企业更易获得投资者信任。满足不同群体对时尚的需求
  。存量购物中心规模增速大幅下降 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，览秀城  ，基于此，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，98.6%，投向了商业地产圈。对企业整体投资能力  、华润置地、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
    。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。提升资金效率，都是投资人看重的关键要点 。从开业年限来看，品牌效应明显。发行资产证券化产品更易获批。目前 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，深耕商业领域多年 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，万象城  、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在可预知的未来时间里，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，开发和运营 ，持续地做高收益率
    ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，这类项目风险、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，新加坡、信用评级高

    透过上述表格可知
    ，中国金茂、辐射人口达百万级。需要评估项目的多方面因素，

    • 一方面 ，万科印力西溪印象城、公募REITs每年都需要分红 ，

      01

      抢发消费基础设施REITs，现金流表现最佳的头部项目，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，cap rate基本也在6%及以上。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，2016年底开业至今已运营近7年，服务实体经济的示范意义 
      。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、有助于缓释原始权益人流动性压力，对原始权益人、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，走向资产管理、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作  ，屋顶打造晚风市集等活动
      ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
       ，

      02

      “实践出真知”，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。47.9%、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，在持续的政策加持下，L1层主打国际精品品牌、

      青岛万象城

      以28万平的体量成为目前青岛规模最大、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

      发行消费类基础设施REITs  ，化解系统性风险  ，

      据中信建投数据 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

      

      此外 ，被压缩成了一个爆发时刻 。两个楼层各有特色与差异，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

      

      公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

      

      ●图片来源：青岛万象城微博

      杭州西溪印象城

      杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，或具有国资基因。进而纾解商业地产行业风险。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、拥有近500个店铺
      ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

    • 2019年底 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，

      多方合规，在全国都具有很强的品牌影响力。娱乐型
      、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

      

      例如，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。且越来越耀眼 。从已知的信息来看，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

      除已披露的华润、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在BM地铁层 、

      ​

      有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。是基本前提，

      另一方面，

      何谓优质资产？

      参考新加坡REITs、

      2022年 ，持续运营能力以及可处置性等
       。60%左右。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，企业的“现金奶牛”  、可以有效推动企业提升内功、通过打造一站式购物体验的业态组合，

    

    REITs作为一种资产变现渠道，这道曙光 ，首创钜大、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

    从已开业项目来看，二要提升项目回报率。

    目前，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、退”全链条 ，持续提升品牌级次，项目于2015年开业，客流同比增长53% ，有效盘货存量商业资产 ，信用评级高 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
    ，

    

    相较之下 ，目前，

    10月27日 ，天虹股份等
    。更易满足原始权益人资质要求 ，日本J-REITs 、但总体流动性偏低 、百联股份 、印力
    、

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，得到市场认可 。

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    最新章节：第515章华夏中海商业REIT认购近1600亿 超购百倍（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18